Immolexikon

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Übersicht der wichtigsten Begriffe rund um das Thema Immobilien inklusive kurzer Erklärungen.

B

Gremium mit beratender Funktion (in der Regel bestehend aus drei bis fünf Beiräten). Der Beirat vertritt die Interessen der Kapitalanleger und wird mehrheitlich von ihnen aufgestellt und gewählt. Er unterstützt und berät die Fondsgeschäftsführung in wichtigen Fragen der Unternehmenspolitik (d. h. nicht im Tagesgeschäft) und berichtet den Anlegern.

Vereinbarung, durch die der Anleger der Beteiligungsgesellschaft beitritt. Der Beitritt der Anlegers wird erst mit der Annahme durch den Treuhänder wirksam.

Das Betriebsstätten Finanzamt ist das für die Beteiligungsgesellschaft zuständige Finanzamt am Sitz des Unternehmens, bei dem die Gesellschaft steuerlich veranlagt wird.

Betriebskosten sind diejenigen Unterhaltungskosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstehen. Betriebskosten sind: Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, Heizkosten, Schornsteinfegergebühren, Strom, Müllabfuhr, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Grundsteuern & sonstige Betriebskosten“ wie Gemeinschaftseinrichtungen oder Dachrinnenreinigung.

Grundstückskaufverträge sind bei einem Notar beurkundungspflichtig. Zweck der notariellen Beurkundung ist, Verkäufer und Käufer vor übereilten Entscheidungen zu schützen.

Verhältnis von Mieterträgen zum Kaufpreis. die Bruttorendite sollte mind. 5-6% betragen.

Bei diesen Fonds steht die Gattung der Investitionsgüter fest, z.B. Schiffstanker oder Einzelhandelsimmobilien, während das oder die konkreten Fondsobjekt(e) zum Zeitpunkt der Beteiligung am Fond noch nicht bestimmt ist. Oft ist bei diesen Modellen das Fondsvolumen nicht fixiert, sondern hängt vom Platzierungserfolg des Fonds ab. Private Equity-Fonds sind typischerweise “Blind-Pool”-Fonds.

Bauerwartungsland sind Flächen, die zum Bewertungszeitpunkt noch nicht in Bauland umgewidmet sind, bei denen aber in naher Zukunft durch ihre Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung zu erwarten ist.

Unter einer Baugenehmigung wird die Genehmigung der Baubehörde verstanden, dass einem baulichen Vorhaben nach geltenden öffentlichen-rechtlichen Vorschriften keine Hindernisse gegenüberstehen. Mit der Baugenehmigung – auch Bauerlaubnis genannt – dürfen bauliche Anlagen errichtet, beseitigt oder verändert werden.

Bauland – auch als Baugrund bezeichnet – ist eine Fläche, bei der alle rechtlichen und natürlichen Voraussetzungen für eine Bebauung gemäß Baurecht gegeben sind.

Die Baulast ist eine Bebaubarkeitsbeschränkung für ein Grundstück, d.h. eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Eigentümers gegenüber einer Baubehörde. Eigentümer verpflichten sich bestimmte, das Grundstück betreffende Dinge zu dulden, zu tun oder zu unterlassen. Baulasten sind im Baulastenverzeichnis eingetragen. Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt.

Das Baulastenverzeichnis ist ein Verzeichnis der Baulasten. Baulasten stellen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen von Grundstückseigentümern gegenüber einer Baubehörde dar. Eigentümer verpflichten sich bestimmte, das Grundstück betreffende Dinge zu dulden, zu tun oder zu unterlassen.

Baureifes Land sind räumlich eingeteilte Flächen, bei denen alle rechtlichen und natürlichen Voraussetzungen für eine Bebauung gegeben sind. Solche unbebauten Grundstücke sind oft so erschlossen, dass mit dem sofortigen Bau begonnen werden kann. Dazu zählen unbebaute Grundstücke, Grundstücksteile, die für die Bebauung vorgesehen sind und Baulücken.

Bauvorlagen sind Unterlagen, die mit dem Bauantrag eingereicht werden müssen und anhand derer die Bauaufsichtsbehörde die Zulässigkeit eines Bauvorhabens beurteilt. Der Umfang der Bauvorlagen ist in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt.

Beleihung ist die Gewährung eines Kredits auf Basis einer Sicherheit. Als Sicherheit dient der Bank häufig das zu finanzierende Grundstück. Der nachhaltig erzielbare Wert einer Immobilie ist der Beleihungswert. Er sichert den Kreditgeber zu jedem Zeitpunkt ab. Der aktuelle Verkehrswert ist nicht geeignet, da nur der Beleihungswert den Kreditgeber bei Wertschwankungen und während der gesamten Dauer der Beleihung absichert (es gilt das Vorsichtsprinzip). Der Beleihungswert liegt daher immer unter dem Verkehrs- oder Marktwert. Die Bank muss jedoch nicht in gleicher Höhe den Kredit gewähren – es wird meist nur ein prozentualer Anteil des Beleihungswertes beliehen: Die maximale Kredithöhe ist die Beleihungsgrenze.

„Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.“ (§3 BelWertV)

Die Beleihungsgrenze ist die maximale Kredithöhe, die ein Kreditgeber anhand des Beleihungswertes bereit ist zu vergeben. Die Grenzen sind je nach Kreditgeber unterschiedlich. Hypothekenbanken haben eine Beleihungsgrenze von 60% des Beleihungswertes.

Hypotheken dürfen nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des von der Pfandbriefbank auf Grund einer Wertermittlung nach §16 festgesetzten Wertes des Grundstücks (Beleihungswert) zur Deckung benutzt werden. §14 Beleihungsgrenze Pfandbriefgesetz (PfandBG)

Banken, Bausparkassen und Versicherungen schöpfen den Beleihungswert noch einmal unterschiedlich aus.

Betriebskosten gehören zu den Bewirtschaftungskosten einer Immobilie und fallen für Eigentümer als Lasten eines Grundstücks an.

Sofern die Immobilie vermietet ist, können diese Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) z.T. auf den Mieter umgelegt werden. Alle wiederkehrenden Kosten, wie z.B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Straßenreinigung, Zentralheizung, Hausmeister, Schornsteinfegergebühren und Hausversicherung sind umlagefähige Kosten. Ausgeschlossen davon sind z.B. Kosten für Verwaltung und Instandsetzung.

Die Begriffe Eigentum und Besitz werden häufig verwechselt oder synonym verwendet, haben jedoch rechtlich ganz unterschiedliche Bedeutungen. Der Besitz ist allein die faktische Herrschaft über eine körperliche Sache, das Eigentum das uneingeschränkte Recht über eine Sache.

Eigentum ist die umfassende Herrschaft über bewegliche und unbewegliche Sachen (körperliche Sache), also das Recht, mit einer Sache frei und uneingeschränkt schalten und walten zu können. Eigentümer ist die Person, der die Sache rechtlich gehört. Eigentum an einer Sache kann aufgrund eines Vertrages (Kaufvertrag) oder aufgrund eines Rechtsaktes (Bescheid oder von Gesetzes wegen) erlangt werden. Ein Eigentümer kann mit einer Sache fast alles machen: verändern, veräußern, zerstören, andere davon ausschließen.

Besitz ist die tatsächliche Herrschaft über eine körperliche Sache. Besitzer ist die Person, die eine Sache tatsächlich innehat. Ein Dieb kann Besitzer einer Sache werden, nie aber Eigentümer. Der Besitz endet durch Aufgabe, Verlust, aber auch durch Diebstahl.

Mit Eintragung im Grundbuch wird ein Käufer (rechtlicher) Eigentümer eines Grundstücks. Besitzer (wirtschaftlicher Eigentümer) eines Grundstücks kann der Käufer bereits vorher werden; mit dem Besitzübergang gehen alle Rechten und Pflichten auf den Käufer über. Der Zeitpunkt des Besitzübergangs kann im Vertrag frei verhandelt werden, der Eigentumsübergang ist an die Eintragung ins Grundbuch gebunden.

Der Bodenrichtwert ist ein Richtwert, um den Preis eines Grundstückes zu ermitteln. Er wird in Euro pro m² angegeben und kann von jedermann bei dem zuständigen Gutachterausschuss oder beim Bauamt angefragt und eingesehen werden. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt durch den Gutachterausschuss anhand von Kaufpreissammlungen. Hierzu werden die durchschnittlichen Bodenwerte für bestimmte Flächen eines Stadtgebiets, welche in ihrer Nutzung und Lage vergleichbar sind, herangezogen (Siehe §196 Baugesetzbuch).

siehe → Bodenrichtwert

Ein Bungalow ist ein freistehendes, eingeschossiges Haus, welches entweder ein flaches oder ein flach geneigtes Dach hat.

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C

Beim Cash-Flow (auch Kapitalflussrechnung oder Selbstfinanzierungskraft) handelt es sich um eine Kennzahl, mit deren Hilfe man die Zahlungskraft eines Unternehmens beurteilen kann. Er stellt den Zahlungsmittelüberschuss dar, welcher insbesondere aus dem Jahresabschluss und der Gewinn- und Verlustrechnung eines Unternehmens abgeleitet wird. Ein negativer Cash-Flow wird als Cash-Drain bezeichnet.

Wenn die monatlichen Ausgaben (→ siehe Kosten Vermieter) die monatlichen Mieteinnahmen übersteigen und so ein monatlicher Defizit entsteht, welcher mit dem Privatvermögen des Vermieters beglichen werden muss.

Wenn die monatlichen Mieteinnahmen die monatlichen Ausgaben (→ siehe Kosten Vermieter) übersteigen und so ein monatlicher Überschuss entsteht.

Die Courtage ist das Honorar eines Immobilienmaklers, welches er nach Abschluss eines Kaufvertrages erhält.

(mehr → siehe Provision)

Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ist der internationale Berufsverband von Sachverständigen und Fachleuten der Immobilienwirtschaft. Ein Eignungsverfahren und ein Studium an einem RICS akkreditierten Institut sind Vorrausetzung für den Titel Chartered Surveyor. Das Red Book – RICS Appraisal and Valuation Standards – setzt internationale Standards bei der Immobilienbewertung.

D

Mit dem Abschluss des Darlehensvertrages verpflichtet sich der Darlehensgeber gegenüber dem Darlehensnehmer, ihm für einen fest vereinbarten Zeitraum einen bestimmten Geldbetrag zu überlassen, während der Darlehensnehmer sich verpflichtet, das überlassene Kapital zu verzinsen und zurückzuerstatten. Es wird zwischen drei unterschiedlichen Darlehensformen unterschieden:

1) Annuitätendarlehen (→ siehe Annuitätendarlehen),
2) Ratendarlehen (→ siehe Ratendarlehen),
3) Endfällige Darlehen (→ siehe Endfällige Darlehen).

Disagio ist ein Abschlag vom Nennwert oder der Parität, der bei Ausreichung eines Kredits oder Ausgabe eines Wertpapiers oder von Geldsorten vereinbart werden kann. Das Disagio wird in der Regel in Prozent angegeben. Grund eines Disagios ist die Vereinbarung eines niedrigen Zinssatzes, wodurch die spätere Belastung bei der Rückzahlung geringer gehalten werden kann. Außerdem kann der Betrag des Disagios im Jahr der Auszahlung und bei Erfüllung der Rahmenbedingungen steuerlich geltend gemacht werden.

Diese dient der Finanzverwaltung als Beurteilung, ob eine private Vermögensverwaltung oder bereits ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt dann vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft werden. Dies hat gravierende Auswirkung auf die Besteuerung und sollte unter allen Umständen vermieden werden (z.B. Die Steuerfreiheit von Veräusserungsgewinnen entfällt vollständig).

Ein dingliches Recht gewährt eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache und ist gegenüber jedermann wirksam (Eigentum, Besitz, Pfandrecht, Dienstbarkeit).

Die Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht an einer fremden Sache. An Grundstücken lassen sich folgende verschiedene Nutzungsrechte unterscheiden:

Grunddienstbarkeiten (Wegerecht, Leitungsrecht)

Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (Wohnungsrecht, Wohnungsbesetzungsrecht, Benutzungsrecht)

Nießbrauch:
Alle Lasten und Beschränkungen lassen sich im Grundbuch einsehen. Die zweite Abteilung enthält alle Angaben zu Nießbrauch, Vorkaufsrecht oder Grunddienstbarkeit – mit Ausnahme der Grundpfandrechte.

Denkmalschutz ist eine staatliche Maßnahme zur Bewahrung von kulturhistorisch relevanten Gebäuden oder Gebäudeteilen, um sie dauerhaft und unverfälscht zu erhalten. Jedes Gebäude, das künstlerisch oder geschichtlich von Bedeutung ist, kann unter Denkmalschutz gestellt werden. Der Denkmalschutz kann sich auch nur auf Teile eines Gebäudes beziehen.

E

Der Effektivzinssatz oder der „anfängliche effektive Jahreszinssatz“ beziffert den Zinssatz unter Einrechnung von Kosten und unter Berücksichtigung der Tilgungsstruktur.

Kapital, welches man beim Kauf einer Immobilie aus seinem Vermögen mit ein- bringen muss. In der Regel 10% des Immobilienkaufpreises.

Eigenleistungen können nicht bei den Kosten für die Modernisierung oder Reparaturen geltend gemacht werden. Aus diesem Grund ist es immer wichtig, dass man Handwerker auf Rechnung beauftragt, welche Arbeiten durchführen. Nur diese Kosten lassen sich steuerlich geltend machen.

Wert, welchen man durch eigene Tätigkeiten und Umbaumassnahmen an der Immobilie erzeugt (Entgeldfrei). Die Eigenleistung kann steuerlich nicht geltend gemacht werden. → siehe auch Steuer: Eigenleistung

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie verkaufen möchte, muss nachweisen, dass er Eigentümer und zum Verkauf berechtigt ist. Der Eigentumsnachweis lässt sich anhand des Grundbuchs zuverlässig für alle Immobilien führen.

Die Einkommensteuer beinhaltet laufende Erträge aus der Vermietung einer Immobilie und Erträge aus der Veräußerung einer Immobilie.

Laufende Erträge aus Vermietung: Die Mieteinnahmen sind als Einkünfte der Einkommensteuer unterworfen. Von diesen Einkünften dürfen aber die
Werbungskosten (→ siehe Werbungskosten) und
Sonderausgaben (→ Siehe Sonderausgaben) abgezogen werden. Tatsächlich steuerpflichtig ist daher nur die Differenz zwischen der Mieteinnahme und der Werbungskosten und Sonderausgaben.

Veräusserungsgewinne: Veräusserungsgewinne bei vermieteten Wohnimmobilien sind nach wie vor einkommensteuerfrei, wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre im Privatvermögen gehalten wurde (Stichtag: Unterzeichnung notarieller Kaufvertrag) oder wenn nicht die so genannte
Drei-Objekte Grenze (→ siehe Drei-Objekte Grenze) überschritten wird. Wenn durch diesen Effekt die Einnahmen aus Vermietung negativ werden, kann man darüber hinaus die Steuerlast auf andere Einkunftsarten (z.B. Arbeitslohn aus unselbstständiger Arbeit) mindern.

Gemeinschaftseigentum an einem Hausgrundstück zu einem bestimmten Bruchteil in Kombination mit Sondereigentum an bestimmten Räumen des Gebäudes. Jede Eigentumswohnung wird auf einem gesonderten Grundbuchblatt geführt. Zum Gemeinschaftseigentum gehören zum Beispiel die Außenwände, die Fassade, das Dach, das Treppenhaus, Gemeinschaftsflächen und Gemeinschaftsräume wie Waschräume oder Hof- und Gartenflächen.

Das Endfällige Darlehen zeichnet sich aus, dass während der Laufzeit überhaupt keine Tilgungsleistungen erfolgen, sondern nur Zinsen gezahlt werden. Die monatliche Rate ist genau gleich wie beim Annuitätendarlehen konstant, enthält aber nur Zinsen und keine Tilgung.

Die Effektivverzinsung gibt die reale Verzinsung eines Investments an, nach Abzug aller Nebenkosten wie Gebühren, etc. Gegenteil: Nominalverzinsung. Siehe auch Rendite.

Einlage wird der Betrag eines Gesellschafters genannt, den er als Beteiligung an einem Unternehmen leistet.

Die Begriffe Eigentum und Besitz werden häufig verwechselt oder synonym verwendet, haben jedoch rechtlich ganz unterschiedliche Bedeutungen. Der Besitz ist allein die faktische Herrschaft über eine körperliche Sache, das Eigentum das uneingeschränkte Recht über eine Sache.

Eigentum ist die umfassende Herrschaft über bewegliche und unbewegliche Sachen (körperliche Sache), also das Recht, mit einer Sache frei und uneingeschränkt schalten und walten zu können. Eigentümer ist die Person, der die Sache rechtlich gehört. Eigentum an einer Sache kann aufgrund eines Vertrages (Kaufvertrag) oder aufgrund eines Rechtsaktes (Bescheid oder von Gesetzes wegen) erlangt werden. Ein Eigentümer kann mit einer Sache fast alles machen: verändern, veräußern, zerstören und andere davon ausschließen.

Besitz ist die tatsächliche Herrschaft über eine körperliche Sache. Besitzer ist die Person, die eine Sache tatsächlich innehat. Ein Dieb kann Besitzer einer Sache werden, nie aber Eigentümer. Der Besitz endet durch Aufgabe, Verlust, aber auch durch Diebstahl.

Mit Eintragung im Grundbuch wird ein Käufer (rechtlicher) Eigentümer eines Grundstücks. Besitzer (wirtschaftlicher Eigentümer) eines Grundstücks kann der Käufer bereits vorher werden; mit dem Besitzübergang gehen alle Rechten und Pflichten auf den Käufer über. Der Zeitpunkt des Besitzübergangs kann im Vertrag frei verhandelt werden, der Eigentumsübergang ist an die Eintragung ins Grundbuch gebunden.

Endfälligen Darlehen – Festdarlehen

Beim endfälligen Darlehen wird nicht während der Laufzeit getilgt, vielmehr wird der gesamte Kreditbetrag erst am Ende fällig. Während der Laufzeit werden Zinsen immer auf die Restschuld gezahlt, erfolgt jedoch keine Reduzierung, ist die Belastung für den Kreditnehmer bei einem Festdarlehen höher als beim Annuitätendarlehen. – Zinsen gleichbleibend – Tilgung ausgesetzt – Annuität gleichbleibend

Eigenbedarf ist ein Begriff aus dem Mietrecht und bezeichnet einen Grund für die ordentliche Kündigung (§573 BGB) eines Mietvertrages durch den Vermieter. Die Eigenbedarfskündigung kann vom Vermieter erfolgen, um die Wohnung selber zu nutzen oder zur Nutzung für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushaltes frei zu machen. Die Kündigung muss den Grund für ein berechtigtes Interesse des Vermieters angeben. Er muss zudem die gesetzliche Kündigungsfrist von Mietverträgen nach §573c BGB beachten; die Frist verändert sich mit der Länge des Mietverhältnisses und kann je Dauer bis zu neun Monate betragen.

Werden Wohnungen während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt, kann eine gesetzliche Kündigungssperrfrist anfallen. Diese beträgt mindestens drei Jahre und kann in bestimmten Gebieten auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. In der Regel ist dies insbesondere in Großstädten und Ballungszentren der Fall.

Der Auftraggeber verpflichtet sich beim Alleinauftrag für einen bestimmten Zeitraum keinen anderen Makler mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen. Der Makler verpflichtet sich hingegen zu einem intensiven Einsatz und zum aktiven Tätigwerden. Der Auftraggeber hat keine Verpflichtung zum Abschluss des Hauptvertrages noch zur Unterlassung eigener Aktivitäten. Der Makler verpflichtet sich zur Verschaffung möglichst günstiger Vertragsbedingungen, besondere Aufwendungen werden erst nach ausdrücklicher Vereinbarung mit dem Auftraggeber durchgeführt.

Diese Form des Maklervertrages gibt keine Einschränkungen vor, wie viele Makler eingesetzt werden können und verpflichtet den Makler nicht zum Tätigwerden. Jeder Makler kann in Form von Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit seine Dienste anbieten und hat im Erfolgsfall – wenn infolge eines Nachweises oder einer Vermittlung ein Hauptvertrag (Kauf- oder Mietvertrag) zustande kommt – Anspruch auf eine Provision. In §652 ff. BGB finden sich die gesetzlichen Regelungen, die aber aufgrund ihrer Lückenhaftigkeit in der Praxis häufig zu Problemen führen.

Andere Begrifflichkeit für Anbieter.

Ein Emittent (Aussteller) gibt entweder im eigenen Namen oder für Dritte Fondsanteile oder Wertpapiere aus.

Es gibt drei Standardverfahren der Wertermittlung von Immobilien: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Das Ertragswertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn mit der Nutzung der Immobilie ein möglicher Ertrag erzielt werden soll –bei Grundstücken bspw. die Vermietung oder aber auch eine gewerbliche Eigennutzung. Der Verkehrswert – ermittelt über das Ertragswertverfahren – ermöglicht eine objektive Betrachtung der zu erwartenden Erlöse in Abhängigkeit des Kaufpreises. Wichtigste Faktoren sind der richtig abgeleitete Liegenschaftszins, der nachhaltige Wert für Roherträge und die Bewirtschaftungskosten.

Ein Eigentümer (Erbbaurechtsgeber) räumt einem Erbbauberechtigten die Errichtung und Nutzung eines Hauses auf dessen Grundstück ein. Meist wird hierfür eine regelmäßige Zahlung (Erbbaurechtzins) an den Erbbaurechtsgeber vereinbart. Erst nach Beendigung des Erbbaurechts werden die errichteten Bauwerkte auch Bestandteile des Grundstücks. Das Erbbaurecht wird auf eine bestimmte Zeit bestellt (z.B. 60 Jahre; bei öffentlich geförderten Wohnungen 99 Jahre).

Der Energieausweis bewertet den energetischen Zustand einer Immobilie. Ihn gibt es als Verbrauchs- und als Bedarfsausweis. Der Wert im Verbrauchsausweis wird aufgrund des gemessenen Energieverbrauchs ermittelt, beim Bedarfsausweis wird der Wert auf Grundlage des Energiebedarfs ermittelt. Egal welche Variante: Der Energieausweis muss vom Eigentümer beim Besichtigungstermin den Kauf- und Mietinteressenten unaufgefordert vorgelegt werden. Nur denkmalgeschützte Gebäude benötigen keinen Energieausweis.

Welchen Energieausweis der Eigentümer erstellen lassen muss, ist abhängig vom jeweiligen Gebäude – wobei ein bedarfsorientierter Ausweis immer erstellt werden kann. Er ist jedoch im Vergleich teurer als der verbrauchsorientierte Ausweis. Für einen Verbrauchsausweis müssen sich mindestens fünf Wohnungen im Gebäude befinden, es muss ein Bauantrag mit Ausstellungsdatum nach dem 1. November 1977 vorliegen und das Gebäude muss die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen oder auf diesen Stand nachgerüstet worden sein.

Der Energieausweis gehört zu den Unterlagen, die beim Immobilienverkauf benötigt werden. Es gehört zum Service eines Immobilienmaklers dazu, sich um die Erstellung des Energieausweises zu kümmern und bei der Beschaffung aller dafür benötigten Unterlagen zu unterstützen.

Das Exposé präsentiert eine Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung und dient der Vermarktung über Online-Immobilienportale oder in gedruckter Form zur Vergabe an Interessenten. Es ist eine Beschreibung des Objektes, seiner Ausstattung und Lage und beinhaltet alle Objektmerkmale (Fläche, Kaufpreis/Miete, Baujahr, Energieverbrauch – seit 2014 verpflichtend) – ergänzt durch Objektfotos und Lageplan. Das Exposé wird vom Immobilienmakler angefertigt und durch weitere Marketingmaßnahmen für einen Verkauf oder eine Vermietung der Immobilie ergänzt.

Verbraucher treffen bei der Aufnahme eines Kredits auf die Begriffe Effektiv- und Nominalzins. Wichtig ist: Nur der Effektivzins gibt wirklich Aufschluss über die Kosten eines Kredites, da er den Zinseszinseffekt, Abschlussgebühren und weitere Kosten berücksichtigt. Einmalige und laufende Gebühren können u.a. Bearbeitungsgebühren oder Kontoführungsgebühren sein, die für die gesamte Kreditlaufzeit berücksichtigt und auf einen effektiven Jahreszins umgerechnet werden müssen. Um also den tatsächlichen Zins zu berechnen, wäre es ein Fehler, nur den Nominalzins zu kalkulieren.

Beispiel: Sie nehmen einen Kredit in Höhe von 25.000 Euro auf. Nach vier Jahren möchten Sie den Kredit in einem Betrag getilgt haben (endfälliger Kredit). Dem Kredit werden keine weiteren Gebühren berechnet. Der Nominalzins für den Kredit ist von der Bank mit 4 % p.a. vorgegeben. Falsch wäre es als Zinsschuld einfach 4 % von 25.000 Euro – also 1.000 Euro p.a. – zu kalkulieren. Das funktioniert nur, wenn die Zinsen nur einmal im Jahr berechnet werden würden, denn das Darlehen steigt über die Jahre exponentiell an. Die anfallenden Zinsen werden auf den Netto-Betrag aufgeschlagen und wieder verzinst (Zinseszinseffekt). Bei einem endfälligen Darlehen würden nach vier Jahren effektive Zinszahlungen von 4.246 Euro entstehen, der Effektivzins also durchschnittlich 4,246 % p.a. betragen – und damit höher sein als der Nominalzins.

F

Fungibilität (Handelbarkeit) ist der lateinische Begriff für Vertretbarkeit im Sinne von Austauschbarkeit und eine Voraussetzung für den Börsenhandel. Die Standardisierung von Wertpapieren, die zum Börsenhandel zugelassen sind, macht diese austauschbar und ermöglicht ihren breiten Handel. Anteile geschlossener Fonds weisen wegen ihrer langen Laufzeiten und der steuerlichen Rahmenbedingungen hingegen eine geringe Fungibilität auf. Allerdings gibt es inzwischen Ansätze, einen Zweitmarkt mit Anteilen geschlossener Fonds zu etablieren und dadurch die Fungibilität zu steigern.

(→ siehe  Nießbrauch

Für den Kauf einer Immobilie benötigt ein Käufer ausreichend Kapital. In den wenigsten Fällen können sämtliche Aufwendungen aus dem Eigenkapital getragen werden. Die Immobilie wird also über eine Bank oder einen unabhängigen Finanzierer finanziert. Bei der Immobilienfinanzierung kann zwischen der Finanzierung des Eigennutzers und der Finanzierung des Kapitalanlegers unterschieden werden. Kreditgeber sind u.a. Banken, Hypothekenbanken, Bausparkassen oder Lebensversicherungen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet verschiedene Förderkredite für Kapitalanleger und Eigennutzer, wobei KfW-Kredite häufiger von Eigennutzern in Anspruch genommen werden. Nachdem der Kreditbedarf ermittelt ist, sollte immer ein Angebotsvergleich anhand von Effektivzins, Beleihungsgrenze und Restschuld unterschiedlicher Kreditgeber erfolgen. Ist der passende Finanzierer gefunden, wird der Kreditantrag mit allen benötigten Objektunterlagen (Lageplan, Flurkarte, Baubeschreibung, Bauzeichnung, Baugenehmigung, Grundbuchauszug etc.) und persönlichen Unterlagen eingereicht. Daraufhin prüft und bewilligt die Bank den Kredit.

Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener, eindeutig begrenzter und genau bezeichneter Teil der Erdoberfläche. Im Grundbuch ist das Flurstück im Bestandsverzeichnis eingetragen – es werden das Grundstück, die laufende Grundstücksnummer, die Gemarkung, die Nutzungsart und die Größe bezeichnet. Das Flurstück ist die kleinste Einheit im Liegenschaftskataster und kommt bei Fragen zum Grenzverlauf von Grundstücken zum Einsatz. Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen.

G

Die Gewinnerzielungsabsicht (Einkunftserzielungsabsicht) ist Voraussetzung für die Anerkennung von Werbungskosten, und zwar sowohl auf der Ebene der Fondsgesellschaft als auch auf der Ebene des Gesellschafters. Auf der Ebene der Fondsgesellschaft wird die Einkunftserzielungsabsicht in der Regel durch die Planrechnung und die daraus abgeleitete Wirtschaftlichkeitsprognose unterstellt. Auf der Ebene des Gesellschafters/Anlegers muss während der voraussichtlichen Dauer der Vermögensnutzung ein Totalüberschuss, d. h. ein positives steuerliches Gesamtergebnis, angestrebt werden. In die Berechnung des Totalüberschusses gehen sowohl die steuerlichen Anfangsverluste aus der Investitionsphase als auch die steuerlich positiven Ergebnisse der Folgejahre ein. Weiterhin sind die vom Anleger geltend gemachten Sonderwerbungskosten/Sonderbetriebsausgaben (z. B. Zinsen für eine Finanzierung des Anteils) in Abzug zu bringen. Liegt kein Totalüberschuss vor, so qualifizieren die Finanzämter die Beteiligung als „Liebhaberei“ und erkennen die steuerlichen Verluste nicht an.

Eine Vereinigung von (natürlichen oder juristischen) Personen, die sich durch einen Gesellschaftsvertrag gegenseitig verpflichten, die Erreichung eines gemeinsamen Zwecks in der durch den Vertrag bestimmten Weise zu fördern, insbesondere die vereinbarten Beiträge zu leisten. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist bei geschlossenen Immobilienfonds gelegentlich anzutreffen.

Eine Belastung eines Grundstücks zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (des herrschenden Grundstücks) in der Weise, dass dieser das belastete Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen kann (z.B. Wegerecht) oder dass auf diesem Grundstück bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen.

Gegenteil zum offenen Fonds. Bei geschlossenen Fonds sind der Investitionsgegenstand und das Investitionsvolumen bereits vorher fixiert und die Zahl der Anleger ist damit begrenzt. In der Regel kann nur während eines bestimmten Zeitraums (Platzierungs- beziehungsweise Emissionszeitraum) investiert werden, danach wird der Fonds geschlossen. Der Erwerber eines Anteils an einem geschlossenen Fonds wird Unternehmer (in der Regel Kommanditist) mit allen Chancen und Risiken.

Ein geschlossener Fonds ist eine Kapitalanlageform, bei der das Kapital sachwertorientiert, inflationsgeschützt und pflegeleicht angelegt ist. Bei einem geschlossenen Fonds ist der Investitionsgegenstand, beispielsweise die Immobilie oder die Immobilien, etc. (-> Assetklassen), und das Investitionsvolumen fixiert und somit die Zahl der Anleger begrenzt. Ist das benötigte Eigenkapital der Anleger erworben, schließt der Fondsinitiator den Fonds. Anteile an einem geschlossenen Fonds können über den Zweitmarkt erworben werden.

Der Gesellschaftsvertrag regelt die Belange der Gesellschaft. Er ist einer der wichtigsten Verträge und im Emissionsprospekt vollständig abgedruckt.

Ein Geschäftsbesorgungsvertrag ist ein Dienst- oder Werkvertrag, durch den sich der Beauftragte zur entgeltlichen Besorgung eines ihm von dem Auftraggeber übertragenen Geschäfts verpflichtet. Die Fondsgesellschaft überträgt dem Geschäftsbesorger die mit ihrem gewöhnlichen Geschäftsbetrieb verbundenen laufenden Geschäfte. Die Geschäftsbesorgung erstreckt sich auf alle Geschäfte und Maßnahmen, die dem Betriebsablauf und dem Zweck der Gesellschaft dienen.

Die Gebäudeversicherung entschädigt Schäden, die durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel entstehen. Elementarschäden infolge Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Schneedruck oder Lawinen sind zusätzlich zu versichern. Wurde die Immobilie über ein Bankdarlehen finanziert, ist der Eigentümer als Darlehensnehmer sogar verpflichtet, eine Gebäudeversicherung zu unterhalten. Sollte der Eigentümer die Versicherungsprämie nicht zahlen, informiert die Versicherung unverzüglich die Bank.

Der Generalübernehmer (GÜ) (oder Totalübernehmer) übernimmt im Rahmen eines Bauvertrages die Planungs- und Ingenieurleistungen sowie alle Ausführungs- und Bauzwischen-Finanzierungsleistungen für ein Bauvorhaben; es steht dem GÜ in der Regel frei, Aufträge an Subunternehmer zu vergeben. Regelmäßig erstellt der GÜ ein Bauvorhaben – zum fest vereinbarten Termin (falls vertraglich vereinbart: bei Nichteinhaltung entsprechende Konventionalstrafe) – schlüssel- fertig; auch ist die Verpflichtung zur Regelung der Dauerfinanzierung als GÜ- Pflicht möglich.

Während ein Generalübernehmer üblicherweise keine eigenen Handwerker beschäftigt, sondern für alle Teile eines Auftrags nur Subunternehmer beauftragt, hat ein Generalunternehmer ein eigenes Unternehmen (oft ein Bauunternehmen), mit dem er den Großteil eines Auftrags erledigt und nur für einzelne Gewerke Subunternehmer hinzuzieht.

Verkehrssteuer, die auf den Grundstückserwerb erhoben wird. Grundsätzlich fällt die Grunderwerbsteuer bereits für den schuldrechtlichen Vorgang an. Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung, d.h. in der Regel nach dem Kaufpreis. Die Steuer beträgt 3,5 % von der Bemessungsgrundlage (Kaufpreis).

Jedes Grundstück in Deutschland wird im Grundbuch erfasst. Das Grundbuch ist ein Register, in welchem alle Kredite, mit denen ein Grundstück belastete ist, verzeichnet sind. Allgemein: Öffentliches Register, indem alle Grundstücke und die Rechtsverhältnisse festgehalten und dokumentiert sind.

Das Grundbuch ist ein öffentliches, amtliches Verzeichnis von Grundstücken. Es erfasst alle Eigentumsverhältnisse und mögliche mit dem Grundstück verbundenen Rechte und auf ihm liegenden Lasten. Das Amtsgericht verwaltet als Grundbuchamt die in seinem Bezirk liegenden Grundstücke. Öffentliche Lasten werden nicht im Grundbuch erfasst; sie sind dem Baulastenverzeichnis zu entnehmen (bundeslandspezifische Regelungen). Für jedes Grundstück wird beim Amtsgericht ein eigenes Grundbuchblatt geführt.

 

Die Grundschuld ist ausschließlich im Grundbuch eingetragen. Bei der Grund- schuld tritt der Eigentümer der Immobilie seinen dinglichen Anspruch schriftlich ab, indem er den Grundbucheintrag veranlasst. Die Eintragung einer Grundschuld nimmt das Grundbuchamt vor. Dieser Vorgang ist kostenpflichtig. Damit die Eintragung vorgenommen wird, geht der Eigentümer zu einem Notar, um eine Grundschuldbestellung zu beantragen. Dieser erstellt eine notariell beglaubigte Urkunde und leitet diese an das zuständige Grundbuchamt weiter.

Die Grundschuld ist ein abstraktes Grundpfandrecht und ist das Recht auf die Befriedigung einer Forderung aus dem belasteten Grundstück.

Ein Gutachten kommt häufig bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie Ehe- und Familienangelegenheiten, Zwangsversteigerung oder Enteignung zum Einsatz und wird von einem Sachverständigen erstellt – es ist kostenpflichtig und kann mehr als tausend Euro kosten. Beim Gutachten ermittelt der Gutachter den Wert der Immobilie entweder nach dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren.

Besonders für die Objektanalyse sind Grundriss und Bauplan eine wichtige Informationsgrundlage. Ein Grundriss stellt die einzelnen Stockwerke eines Gebäudes horizontal aus der Vogelperspektive dar. Damit neben den tragenden und nicht tragenden Innen- sowie Außenwänden auch wesentliche Details wie die Lage der Fenster in einem Grundriss sichtbar werden, erfolgt der horizontale „Schnitt“ in der Regel einen Meter über dem Fußboden. Da der Begriff Grundriss nicht nur für die zeichnerische Darstellung der räumlichen Gegebenheiten verwendet wird, sondern auch die räumlichen Verhältnisse bezeichnet, kann der Grundriss auch auf die Größe und Lage der Räume innerhalb eines Gebäudes verweisen.

Fehlt der Grundriss für ein Gebäude (insbesondere bei älteren Objekten häufiger der Fall) kann dieser beim Bauordnungsamt angefragt werden. Bei der Objektbesichtigung sollte der Grundriss mit den tatsächlichen Verhältnissen jedoch immer noch einmal überprüft werden.

Grundpfandrechte sind Sicherheiten an einem Grundstück bei Immobilienkrediten (z.B. Hypothek und Grundschuld). Es ist das Recht an einem Grundstück, das unabhängig vom Eigentümer besteht (dingliche Sicherheit). Es bestehen besondere Rechtsnormen, die zwingend die dingliche Einigung und Eintragung in das Grundbuch voraussetzen.

Die Grunderwerbsteuer ist die Umsatzsatzsteuer beim Grundstückshandel und richtet sich nach der Gegenleistung – also nach dem Kaufpreis. Sie ist je nach Bundesland unterschiedlich und beträgt aktuell zwischen 3,5% und 6,5% der Bemessungsgrundlage. Sie zählt zu den Nebenkosten beim Grundstückskauf.

Gemeinschaftseigentum ist gemäß § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Das sind u.a. Außenwände/Fassade, Dach, Fundament, tragende Wände oder Anlagen wie Treppen, Heizungskeller, Haustechnik und Leitungen.

Das Geldwäschegesetz soll Geldwäsche und die Finanzierung von Terrorismus verhindern. Immobilienmakler gehören nach §2 Abs. 1 Nr. 10 GwG zu den Verpflichteten. Sie müssen beim Kauf oder Verkauf von Immobilien sowie bei der Vermittlung von Mietverträgen mit einer Kaltmiete von über 10.000 EUR die Identität der Kunden, mit denen sie eine Geschäftsbeziehung eingehen wollen, feststellen und unterliegen im Geldwäsche-Verdachtsfall der Meldepflicht.

Natürliche Personen müssen ein gültiges Ausweisdokument vorlegen, dessen Daten (Name, Anschrift, Ausweis- oder Passnummer, Geburtsname und -datum, Nationalität und ausstellende Behörde) der Immobilienmakler dokumentiert. Außerdem ist der Immobilienmakler verpflichtet, eine vollständige Ausweiskopie anzufertigen.

Bei juristischen Personen werden Firma, Name, Rechtsform, Registernummer, Anschrift des Sitzes sowie die Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder des gesetzlichen Vertreters aufgenommen und durch einen Auszug aus einem amtlichen Register oder Verzeichnis geprüft. Es ist außerdem notwendig, die wirtschaftlich Berechtigten zu ermitteln und zu identifizieren.

H

Beim Kauf von Fondsanteilen wird der Anleger Mitunternehmer und haftet für das Unternehmen. Üblicherweise werden die Anleger Kommanditisten einer KG. Die Haftung ist dann nach dem HGB auf das im Handelsregister eingetragene Kapital (Hafteinlage) begrenzt. Die persönliche Haftung des Kommanditisten erlischt, wenn er seine Pflichteinlage geleistet hat. Sie lebt aber wieder auf, wenn sein Kapitalkonto unter die Hafteinlage gemindert wird (weil z. B. die Einlage durch Ausschüttungen an ihn zurückgezahlt wird).

Betriebskosten Immobilie (Diverse Versicherungen, Hausreinigung, Müllabfuhr, Strassenreinigung, Hauswart, Wasser/Abwasser, Kaminkehrer, etc.)

Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung, die ein Eigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen muss, um Kosten des Gemeinschaftseigentums (u.a. Betriebskosten), Kosten zur Instandhaltung und Instandsetzung und Verwaltungskosten zu tragen (gemäß § 16 WEG). Das Hausgeld ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan und muss unabhängig davon, ob eine Wohnung bewohnt ist oder leer steht, individuell vom Eigentümer bezahlt werden. Der Verteilungsschlüssel ist der Miteigentumsanteil. Häufig werden in der Teilungserklärung weitere Verteilungsschlüssel festgelegt.

Das Hausgeld ist nicht zu verwechseln mit dem Wohngeld, bei dem es sich gemäß des Wohngeldgesetzes um eine Sozialleistung vom Staat handelt.

Ein Hauptvertrag kann ein Kaufvertrag oder ein Mietvertrag sein. Mit dem Abschluss des vom Immobilienmakler vermittelten Hauptvertrages entsteht der Provisionsanspruch (vorausgesetzt es besteht ein wirksamer Maklervertrag). Für den Provisionsanspruch muss der Hauptvertrag rechtswirksam und endgültig geschlossen werden – er ist jedoch unabhängig davon, ob der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

→ siehe Kredit Bank

Eine Hypothek auf einer Immobilie dient der Bank als Sicherung (Pfand) bei der Vergabe eines Darlehens. Der Hypothekennehmer tritt die Rechte an seiner Immobilie an den Gläubiger (Darlehensgeber) ab, und erhält im Gegenzug das Darlehen. Die Bank sichert sich mit der Eintragung im Grundbuch in Abteilung III gegen Zahlungsausfälle ab. Dies bedeutet, dass die Bank bei Zahlungsverzug das Haus in die Zwangsversteigerung geben kann, um an ihr Geld zu kommen. Hat der Eigentümer das Darlehen vollständig getilgt, so kann er die Löschung der in Abteilung III eingetragenen Hypothek beantragen.

I

Die Indexmiete ist eine variable Miete für ein Objekt (Wohnung, Gewerberaum). Der Mietpreis ist demnach nicht dauerhaft auf einen festen Wert bestimmt, sondern wird ausgehend von einer Basismiete nach bestimmten, von beiden Vertragsparteien nachvollziehbaren Parametern verändert. Zumeist wird die Miete an den Index der Lebenshaltungskosten gekoppelt, veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt. Verändert sich der Index, so verändert sich die Höhe der Mieten entsprechend, sofern eine 100%ige Indexierung vereinbart wurde. Wurde die Indexierung nur für einen bestimmten Prozentsatz (z. B. 70%) vereinbart, so erfolgt die Anpassung der Mieten nur prozentual. Ein solcher Vertrag bietet nur teilweisen Schutz vor Inflation.

Es gibt zwei Arten ein Grundstück zu teilen: die reale Grundstücksteilung und die ideelle Grundstücksteilung. Sind mehrere Personen Eigentümer derselben Sache, haben sie alle das Miteigentum z.B. an einer Liegenschaft. Das Eigentum steht zwei oder mehreren Personen zu – nicht wie beim Alleineigentum nur einer Person – und ist Eigentum zu ideellen Bruchteilen.

Bei der ideellen Grundstücksteilung kann jeder Miteigentümer an einem Grundstück (derselben Sache) über seinen ideellen Anteil frei verfügen. Das Eigentumsrecht ist ein rechnerischer ideeller Anteil. Bei der ideellen Teilung eines Grundstücks nach Wohnungseigentumsgesetz kommt dem Lageplan eine besondere Bedeutung zu: Er gibt Auskunft über die Lage der Sondernutzungsrechte und das Gemeinschaftseigentum.

Unter einer Immobilie ist in der Rechts- und Wirtschaftssprache ein unbewegliches Sachgut zu verstehen, das der Bank als Kreditsicherung dient, da Immobilien als langfristige und besonders wertbeständige Geldanlage gelten. Immobilien werden je nach Nutzungsart unterschieden in Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien und Sonderimmobilien. Die Immobilie unterscheidet sich im Wesentlichen durch folgende Merkmale von anderen Wirtschaftsgütern: 

Immobilität

Heterogenität

Länge des Lebenszyklus

Begrenzte Substituierbarkeit

Höhe der Investitionskosten

Für eine Immobilienbewertung gibt es unterschiedliche Gründe. Die Frage nach dem Wert einer Immobilie ist meistens zweckorientiert und mit einem bestimmten Anlass verbunden. Je nach Motiv für die Bewertung werden unterschiedliche Werte ermittelt. Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie führt der Immobilienmakler eine kostenfreie Marktwertermittlung durch. Ein Gutachten kommt häufig bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie Ehe- und Familienangelegenheiten, Zwangsversteigerung oder Enteignung zum Einsatz und wird von einem Sachverständigen erstellt – es ist kostenpflichtig und kann mehr als tausend Euro kosten.

Eine Immobilienbewertung wird aber auch zum Zweck der Bilanzierung, Besteuerung oder Renditeberechnung durchgeführt; im Versicherungswesen wird der Versicherungswert, im Kreditwesen der Beleihungswert ermittelt.

Wertsicherungsklausel. Vereinbarung über die Anpassung z. B. von Mieten in Abhängigkeit von der Entwicklung eines Indexes (z. B. Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte der Bundesrepublik Deutschland). Siehe auch Indexierter Mietvertrag.

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Maß für den Anstieg der Lebenshaltungskosten. Die Inflationsrate drückt aus, um wie viel Prozent die Preise für einen breiten “Warenkorb” innerhalb eines bestimmten Zeitraums, beispielsweise eines Jahres, gestiegen sind.

Andere Begrifflichkeit für Anbieter.

Dabei handelt es sich um eine vom Verwalter einer Eigentümergemeinschaft an- gesparte Rücklage für künftige Instandhaltungsmassnahmen des Gemeinschaftseigentums, die aus monatlichen Zahlungen der Eigentümer mit dem Hausgeld gespeist wird. Wenn man eine Eigentumswohnung kauft, dann erwirbt man automatisch auch den auf den Voreigentümer entfallenden Anteil an dieser Instandhaltungsrücklage.

Es ist ratsam bei jeder Immobilie eine IHR anzulegen. Im Schnitt rechnet man in Bayern mit 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr. Jährliche IHR = (Anzahl qm² x 10 Euro).

Im Rahmen der Investitions- und Finanzierungsrechnung erfolgt eine zusammenfassende Darstellung von Mittelherkunft (Gesamtfinanzierung) und Mittelverwendung (Gesamtausgaben) für ein Projekt für einen geschlossenen Fonds. Während der Investitionsplan die Verwendung der finanziellen Mittel bezüglich einzelner Kostengruppen abbildet, zeigt der Finanzierungsplan die Beschaffung bzw. Herkunft dieser Mittel. Die Investitions- und Finanzierungsrechnung einer Fondsgesellschaft erfasst somit letztlich das gesamte Investitionsvolumen des Fonds auf “Soll- und Habenseite”.

Instandhaltungsrücklagen sind von einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zurückgelegtes Geld für die Instandhaltung einer Immobilie und für größere Reparaturen an z.B. Dach, Fassade, Aufzügen und Heizung. Es schützt Eigentümer vor Ausgaben für unvorhersehbare Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Jeder Eigentümer hat nach §21 WEG das Recht auf die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage.

Instandhaltungsrücklagen werden im Wirtschaftsplan auf der Eigentümerversammlung beschlossen und sind von jedem Miteigentümer anteilig zu tragen – häufig nach Wohnungsgröße, also nach Quadratmetern berechnet. Die Frage nach einer angemessenen Summe ist schwer zu beantworten und richtet sich u.a. nach Zustand, Alter, Größe. Lage, Ausstattung und Substanz.

Die Provision ist ein prozentualer Anteil vom Verkaufspreis, der an den vermittelnden Makler gezahlt wird. Die Provision wird aktuell entweder nur vom Käufer (Außenprovision), nur vom Verkäufer (Innenprovision) oder anteilig von beiden (Innen- und Außenprovision) gezahlt. Die Höhe der Provision fällt je nach Bundesland unterschiedlich aus und liegt zwischen 3,57% bis 7,14% inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer (bis zum 31.12.2020 aufgrund der Mehrwertsteuer-Senkung reduziert auf 3,48% bis 6,96% inkl. gesetzl. MwSt.) des finalen Kaufpreises. 

Am 23. Juni 2020 wurde das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und wird am 23. Dezember 2020 in Kraft treten. Ist der Makler für beide Parteien tätig und schließt mit beiden Parteien einen Maklervertrag, was dem Regelfall entspricht, zahlen ab Inkrafttreten des Gesetzes beide Parteien dieselbe Provisionshöhe. Ist der Makler ausschließlich für eine Partei tätig, ist diese allein courtagepflichtig, hat aber die Möglichkeit, mit der anderen Partei eine Erstattung der Courtage von dieser zu vereinbaren. Die Erstattung der Provision darf jedoch 50% der Provision nicht überschreiten. Der Maklerkunde zahlt in diesem Fall also mindestens die Hälfte der Courtage.

Die Indexmiete ist eine variable Miete, die in §557b BGB geregelt ist und sich nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für Lebenserhaltungskosten aller privaten Haushalte richtet: Steigen die Preise, steigt auch die Indexmiete. Vermieter und Mieter bleibt es frei, im Mietvertrag eine Indexmiete zu vereinbaren und somit eine jährliche Mieterhöhung zu einem festen Zeitpunkt festzulegen. Es kann dann keine Mieterhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §558 BGB mehr erfolgen; auch Kosten im Falle einer Modernisierung können bei der Vereinbarung einer Indexmiete nicht auf den Mieter umgelegt werden – es sei denn, sie sind gesetzlich vorgeschrieben. Dazu müssen sie aus Umständen notwendig geworden sein, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Die Interne Zinsfußmethode ist eine finanzmathematische Methode um die Wirtschaftlichkeit einer Investition zu überprüfen. Im Gegensatz zur landläufig bekannten “Wertpapierverzinsung” gibt sie die Verzinsung des durchschnittlich gebundenen Kapitals wieder. Vorteilhaft (und daher einen positiven Kapitalwert liefernd) ist das Projekt immer dann, wenn der Kalkulationszinssatz niedriger ist als der interne Zins, unvorteilhaft in dem Falle, wenn der Kalkulationszinssatz höher liegt. Auch als Effektivzins bezeichnet.

J

Die Jahresmiete ist eine Nettokaltmiete, bei der die Betriebskosten nicht einzubeziehen sind. Alle Kosten, die ein Vermieter – zulässigerweise – als Betriebskosten abrechnen kann, gehören demzufolge nicht zur Jahresmiete.

K

Zins für mittel- und langfristige Kapitalanlagen. Die Höhe der Verzinsung wird dabei wie üblich an Kapitalmärkten über das Angebot und die Nachfrage ermittelt. Allerdings ist der Kapitalmarktzins normalerweise höher als der Geldmarktsatz für kurzfristige Anlagen. Dies liegt daran, dass die längere Kapitalbindungsdauer vergütet werden muss und wegen der Langfristigkeit der Geldausleihung ein höheres Risiko vorhanden ist, dass das Geld nicht zurückgezahlt wird.

Reine Mietkosten für die Immobilie ohne Nebenkosten.

→ siehe Mieterhöhung / – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wollen Sie als Eigentümer Ihre vermietete Immobilie verkaufen, tritt der Erwerber in das bestehende Mietverhältnis ein und führt es als neuer Vermieter fort.

Der mit dem Verkäufer vereinbarte Kaufpreis einer Immobilie.

Schließen Verkäufer und Käufer einen Kaufvertrag, verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer eine Immobilie zu übereignen und zu übergeben. Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung des Kaufpreises als Gegenleistung.

Unter Konsumkredit versteht man Bankkredite, die der Finanzierung von Konsumgütern (bis max. 50.000,00 €) bei Verbrauchern dienen. Sie sind mit einem Zins von 4-9% behaftet. Je länger eine Laufzeit bestimmt wird, desto tiefer sind die monatlichen Raten, welche zurück bezahlt werden müssen. ABER, je länger diese Laufzeit beträgt, desto höher sind die Gesamtkosten für den Kredit. Eine Bank in DE vergibt nur Kredite von max. 90% des Immobilienkaufpreises. Die restlichen 10% müssen durch Eigenkapital aufgewendet werden. Zusätzlich fallen in Höhe von ca. 10% Nebenkosten (Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer) beim Immobilienkauf an. Diese Nebenkosten beim Immobilienkauf können durch einen aufgenommenen Konsumkredit in der EU bezahlt werden.

< 0,5% des Immobilienkaufpreises

3,5% im Bundesland Bayern. Tiefere Grunderwerbssteuersätze gibt es in keinem Bundesland in Deutschland.

Circa. 0.2% der eingetragenen Grundschuld. Davon erhalten das Grundbuchamt und der Notar jeweils etwa die Hälfte.

3,57% – 4,76% des Immobilienkaufpreises ( → Courtage)

Dient zur Rücklagenbildung, idealerweise 30-50 Euro im Monat

1,5 – 2% des Immobilienkaufpreises. Die Notarkosten werden vom Kaufinteressent getragen.

Einmalig 3500 Euro (Vermittlung, Besichtigung und Abwicklung der Immobilie mit Bank und Notar,

Kundenbetreuung, Umbau + Mietersuche und -betreuung)

(monatlich) Hausgeld + Kredit Bank + Kosten Verwaltung

In der Regel 200-300 Euro. Folgende Aufgaben sollten dafür geleistet werden: Überprüfung der Bonität des Erwerbers, Aufsuchen des Notars zur formellen Erteilung der Zustimmung, Anschreiben des Verkäufers sowie des Erwerbers zwecks Abfrage der zeitlichen Abwicklung des Eigentumsübergangs innerhalb der WEG, Erstellen einer zeitanteiligen Jahresabrechnung.

35 Euro pro Monat / Euro im Jahr

Von Bank geliehenes Geld, welches mit einem Zins belegt ist. In der Regel max. 90% vom Kaufpreis der Immobilie. Kredit beinhaltet Kaufpreis Immobilie + (versteckte) Kosten Makler + (versteckte) Kosten Bankmitarbeiter

Welchen Betrag man monatlich der Bank schuldet (Hypothekabzahlungskosten + Zins)

Eine Kommanditgesellschaft ist eine Personengesellschaft, in der sich zwei oder mehr natürliche Personen und/oder juristische Personen zusammengeschlossen haben, um unter einer gemeinsamen Firma ein Handelsgewerbe zu betreiben. Bei der Kommanditgesellschaft haftet mindestens ein Gesellschafter unbeschränkt (sog. Komplementär). Die anderen Gesellschafter (Anleger) haften normalerweise nur mit ihrer Einlage (sog. Kommanditisten). Komplementär kann auch eine GmbH sein. In diesen Fällen spricht man von der GmbH & Co.KG.  In dieser Rechtsform werden heute die meisten geschlossenen Fonds angeboten. Die Komplementär-GmbH, also der persönlich haftende Gesellschafter des Fonds, wird in der Regel von Initiator gestellt.

Der Kommanditist ist, im Gegensatz zum Komplementär, der beschränkt haftende Gesellschafter (Anleger) einer Kommanditgesellschaft. Seine Haftung ist grundsätzlich auf die von ihm geleistete Einlage begrenzt. In Ausnahmefällen beinhaltet der Gesellschaftsvertrag eine Nachschusspflicht. Sie verpflichtet den Kommanditisten dazu, auf Anforderung der Gesellschaft eine zusätzliche (über die ursprünglich geleistete Einlage hinausgehende) Zahlung zu erbringen. Siehe auch Komplementär.

Als Komplementär wird der voll haftende Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft bezeichnet. Seine Haftung ist nicht auf die geleistete Einlage begrenzt, sondern umfasst sein gesamtes Vermögen. Siehe auch Kommanditist / Kommanditgesellschaft.

Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses gilt die im Mietvertrag vereinbarte Frist. Wenn keine Frist vereinbart wurde, gelten folgende Fristen für eine ordentliche Kündigung: Kündigt der Mieter das Mietverhältnis, ist unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses nach §753c BGB eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten, wenn die Kündigung am dritten Werktag eines Kalendermonats erfolgt.

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis beenden, richtet sich die Frist nach Dauer des Mietverhältnisses; bei einem Mietverhältnis bis zu fünf Jahren gelten drei Monate, ab fünf Jahren bis acht Jahren gelten sechs Monate, ab acht Jahren Mietdauer gelten neun Monate Kündigungsfrist. Grundsätzlich muss der Vermieter die Kündigung z.B. wegen Eigenbedarfs begründen.

Bei der Kündigung ist – neben den Fristen – darauf zu achten, dass die Kündigung in schriftlicher Form erfolgt. Es muss eindeutig ersichtlich sein, für welche Immobilie die Kündigung gilt. Außerdem müssen alle Mieter (Vertragsnehmer) unterschrieben haben und das Mietkonto ausgeglichen sein.

Neben dem Recht zur ordentlichen Kündigung kann der Mietvertrag allerdings auch außerordentlich, das heißt, fristlos gekündigt werden (Außerordentliche Kündigung).

Bei Abschluss eines Mietvertrages muss eine Kaution hinterlegt werden. Eine Kaution ist vom Mieter hinterlegtes Geld, das dem Vermieter als Sicherheit im Falle von Beschädigungen des Mietgegenstandes oder ausbleibenden Mietzahlungen dient.

Katasterunterlagen sind Dokumente, die bei einer Finanzierung der finanzierenden Bank vorgelegt werden müssen und sind bei der Planung und Durchführung von Bauvorhaben unerlässlich. Zu den Katasterunterlagen gehören die Liegenschaftskarte, Informationen zur Einhaltung der Grenzbestimmungen und amtliche Lagepläne. Das Katasteramt gibt gegen Gebühr Auskunft über das Grundstück.

Wenn ein Vermieter die Miete erhöhen möchte, muss er zwei Grenzen beachten: die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze regelt, dass Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren maximal 20% gegenüber der vor der Mieterhöhung bestehenden Nettokaltmiete erhöhen dürfen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht ist. In Regionen mit gefährdeter Wohnraumversorgung existiert für die Mieterhöhung eine Grenze von 15 Prozent. Welcher Prozentsatz gilt, wird von den jeweiligen Ländern festgelegt. Beide Begrenzungen, die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete, finden keine Anwendung bei einer vereinbarten Staffelmiete (§557a BGB) oder einer Indexmiete (§557b BGB). Für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung gelten gesonderte Bestimmungen zur Kappungsgrenze. So dürfen Mieten nach einer Modernisierung über einen Zeitraum von 6 Jahren nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen, bei einer Miete von bis zu 7 Euro nur um 2 Euro pro Quadratmeter. Seit Beginn des Jahres 2019 können unter Beachtung der vorgenannten Kappungsgrenze noch 8 % der Modernisierungskosten auf die Miete aufgeschlagen werden (vorher 11 %).

L

Die Landesbauordnung regelt, was bei einem Bau technisch zu beachten und wann eine Baugenehmigung erforderlich ist. Das Bauordnungsrecht liegt bei den Bundesländern. In den Landesbauordnungen ist auch geregelt, wer Bauvorlagen erstellen darf – hauptsächlich sind das Architekten und Fachingenieure.

Das Eigentum kann er dem Erwerber nur verschaffen, wenn an der Immobilie nicht noch im Grundbuch eingetragene Rechte Dritter bestehen. Wollen Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie als Eigentümer die Immobilie lastenfrei übergeben.

Lastenwechsel   Bezahlt der Käufer bei Fälligkeit den Kaufpreis, geht der Besitz an der Immobilie auf ihn über. Besitzübergang bedeutet den Übergang von Nutzen und Lasten.

Leistungsbilanzen sind jährlich von Fondsinitiatoren vorzunehmende Darstellungen, in denen Entwicklung und Ergebnisse der aufgelegten Fonds dokumentiert werden. Zentraler Bestandteil von Leistungsbilanzen ist der sog. Soll-/Ist-Vergleich. Hierbei werden wesentliche Eckdaten (z.B. Ausschüttungen, Miet- oder Chartereinnahmen etc.) entsprechend ihrer Prognose dem tatsächlich erzielten Ergebnis gegenübergestellt.

Liebhaberei wird von der Finanzverwaltung angenommen, wenn der Steuerpflichtige eine Tätigkeit ohne Gewinnerzielungsabsicht ausübt. Qualifiziert die Finanzverwaltung eine Tätigkeit als Liebhaberei, wird die Tätigkeit der privaten Lebensführung zugeordnet. Damit können erzielte Verluste steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden. Verluste, die bereits vor der Umqualifizierung der unternehmerischen Tätigkeit in einen Liebhabereibetrieb erzielt wurden, können als nachträgliche Betriebsausgaben angesetzt werden, falls eine Verrechnung der Verluste mit dem Aktivvermögen des Unternehmens mangels Masse nicht möglich war.

Der Liegenschaftszins ist der Zins, mit dem ein Grundstück marktüblich verzinst wird. Er bildet das Risiko künftiger Zahlungen (z.B. Mieten) ab. Für Investoren bedeuten hohe Liegenschaftszinsen ein hohes Risiko und ein niedriger Zins ein niedriges Risiko für die Investition. Der Liegenschaftszinssatz wird durch Gutachterausschüsse ermittelt und ist in den Kaufpreissammlungen zu finden.

„Die Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abzuleiten.“ (§14 Abs. 3 ImmoWertV)

Die amtliche Flurkarte gehört zu den Katasterunterlagen und kann gegen Gebühr beim Katasteramt eingeholt werden. Sie muss von Anfang an bei der Planungsphase dem finanzierenden Kreditinstitut vorgelegt werden. Sie enthält:

Straßen-, Flur-, und Ortsnamen

Grenzen und Nummern der Flurstücke

Verwaltungsgrenzen (Gemarkung, Gemeindegrenzen)

Gebäude und Hausnummern

Nutzungsarten des Bodens und weitere topografische Informationen

Sicherungsposition in der Prognoserechnung einer Fondsgesellschaft. An die Fondsgesellschafter wird ein Teil der laufenden Überschüsse (z. B. aus dem Vermietungsgeschäft) nicht ausgeschüttet, sondern vielmehr als Sicherheitspolster (Liquiditätsreserve) zugeführt. Hieraus können in der Folge unvorhergesehene Kosten abgedeckt werden.

Eine Löschungsbewilligung kommt zur Anwendung, wenn ein Eigentümer seinen aufgenommenen Kredit vollständig getilgt hat. Er kann dann die Löschung von Grundstücksbelastungen (Abteilung II) und Grundpfandrechten (Abteilung III) verlangen. Der Antrag auf Löschung von Grundschulden im Grundbuch muss notariell beglaubigt werden.

Eine Loft-Wohnung ist eine Wohnung in einer ehemaligen Fabriketage.

M

Die Makler- und Bauträgerverordnung ist die gesetzliche Grundlage der Maklertätigkeit. Sie gilt immer dann, wenn ein Immobilienmakler mit einem privaten Auftraggeber eine Geschäftsbeziehung eingeht. Nach §1 MaBV unterliegt ein Immobilienmakler der Makler- und Bauträgerverordnung, wenn er nach §34c GewO für seine Tätigkeit zugelassen ist.

Ein Immobilienmakler ist Verhandlungspartner zwischen Verkäufer und Käufer / Vermieter und Mieter und erbringt Dienstleistungen für alle Phasen der Vermarktung einer Immobilie. Er vermittelt den Verkauf oder die Vermietung von Wohnraum für private und gewerbliche Eigentümer. Für Investoren beschafft er unbebaute Grundstücke oder verkauft Neubau-Eigentumswohnungen für Projektentwickler.

Anhand seiner Erfahrung und Kenntnis des Immobilienmarktes, der Preisentwicklung und der Nachfrage-Situation ermittelt ein Immobilienmakler den richtigen Marktwert. Des Weiteren entwickelt er eine Strategie um die Immobilie bestmöglich zu verkaufen.

Der Maklervertrag ist eine privatrechtliche Vereinbarung und verpflichtet den Auftraggeber im Erfolgsfall eine Provision an den Makler zu bezahlen. Es gibt verschiedene Formen des Maklervertrages. In der Praxis wird zwischen dem gesetzlichen Maklerauftrag und dem Alleinauftrag unterschieden.

Für den Marktwert gibt es – im Gegensatz zum Verkehrswert – keine einheitliche Definition, er ist stark bestimmt von Angebot und Nachfrage. Die Definition des europäischen Marktwertes vom Europäischen Rat stimmt weitestgehend mit der des deutschen Verkehrswertes überein und kann dem gleichgesetzt werden:

„Unter dem Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung auf Grund eines privatrechtlichen Vertrags über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen gebundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objekts angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht.“ (Richtlinie 78/660 EWG, Art. 42a, b, c)

Eine Maisonette-Wohnung ist zweigeschossig innerhalb eines mehrgeschossigen Gebäudes und kommt häufig als zweigeschossige Dachwohnung vor.

Abkürzung für Markets in Financial Instruments Directive. Die auch als Finanzdienstleistungsrichtlinie bezeichnete EU-Richtlinie wurde 2004 beschlossen. Sie ist die Nachfolgerichtlinie der Wertpapierrichtlinie von 1993 und Bestandteil des Financial Service Action Plan (FSAP). Die MiFID dient der Harmonisierung des Wertpapierrechts, um zukünftig grenzüberschreitende Wertpapierdienstleistungen zu erleichtern. Außerdem enthält sie umfangreiche Bestimmungen zu Pflichten für Wertpapierdienstleister und Marktbetreiber zur Stärkung von Transparenz und Anlegerschutz. Umstritten ist, ob auch geschlossene Fonds unter die MiFID fallen. Die MiFID wird bis Frühjahr 2007 in nationales Recht umgesetzt. Anwendung sollen diese Regelungen dann ab 1. November 2007 finden.

Einvernehmliche Mieterhöhung: Dies geschieht in Form einer vertraglichen Vereinbarung mit dem Mieter. Eine Mieterhöhung setzt aber voraus, dass man den Mieter überzeugen kann.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Die Mieterhöhung ist grundsätzlich nach dem Mietspiegel für die Stadt oder Gemeinde auszurichten. Eine wichtige Voraussetzung zur Mieterhöhung ist, dass die Miete vor dem Erhöhungszeitpunkt mindestens 15 Monate lange unverändert geblieben ist. darüber hinaus darf die Miete nach dieser Regelung in einem Zeitfenster von 3 Jahren um maximal 20% angehoben werden (Kappungs- grenze).

Mieterhöhung wegen Modernisierung: Modernisierungen sind Massnahmen, die den Wohnwert dauerhaft verbessern oder zu nachhaltigen Einsparungen von Energie und Wasser führen. Diese Kosten der Modernisierung können auf den Mieter abgewälzt werden in Form einer Mieterhöhung von jährlich 11% der Kosten. Interessanterweise ist diese Mieterhöhung zeitlich nicht begrenzt bis

zur Vollautomatisierung der Massnahmen, sondern unbefristet. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass eine Einwilligung des Mieters in die Mieterhöhung nicht erforderlich ist.

Sie ist zum 01.04.2015 in Kraft getreten. Diese Neuregelung sieht eine Deckelung von Mieterhöhungen bei Neuvermietung von Wohnraum vor und soll nach dem erklärten Willen der politischen Akteure verhindern, dass die Wohnraum- mieten in hochpreisigen Ballungszentren in den Himmel steigen. Eine Wohnung darf nach Inkrafttreten der Regelung nur noch höchstens 10% teurer vermietet werden als eine vergleichbare Wohnung derselben Grösse und Lage. Vergleichsmassstab sind dabei örtliche Mietspiegel. Diese Deckelung tritt aber nicht flächendeckend in ganz Deutschland in Kraft, sondern nur in solchen Regionen, die von den Bundesländern in einer Rechtsverordnung als „angespannte Wohnungsmärkte“ ausgewiesen werden. Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 neu gebaut wurden und Wohnungen, welche umfassend saniert wurden, sind von der Miet- preisbremse ausgenommen.

Vertrag zur zeitweisen Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt, durch den sich der Vermieter dazu verpflichtet, dem Vermieter den Gebrauch der Immobilie zu gewähren, während die Gegenleistung des Mieters in der Zahlung der vereinbarten Miete besteht.

Inhalt: Kündigung & Kündigungsfrist, Fälligkeit der Miete, Mietsicherheit, Mieterhöhung oder Mietminderung, weitere Vertragsbestandteile (An- zahl Schlüssel, Art der Vermietung von Einbauküchen, Nutzungsrechte Gemeinschafts- und Kellerräume, etc.), Haustiere.

Der Mietkauf ist eine Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung: Wer eine Immobilie kaufen möchte, mietet erst und kauft dann. Beim Mietkauf wird bei Vertragsunterzeichnung festgehalten, dass der Mieter den Mietgegenstand nach einer bestimmten Frist, beispielsweise nach zwei, fünf oder zehn Jahren käuflich erwirbt. Der Kaufpreis wird verbindlich im Mietkaufvertrag festgelegt – er besteht aus dem Mietvertrag und dem Vertrag über den Erwerb des späteren Eigentums. Beide Teile müssen vom Notar beurkundet werden. Beim Mietkauf muss der Mieter eine einmalige Anzahlung von bis zu 20 % des Kaufpreises leisten (dies entspricht dem Eigenkapital bei der klassischen Immobilienfinanzierung). Es ist keine Bank oder Bausparkasse als Kreditgeber beteiligt; Bezahlt wird die Immobilie in Raten, die i.d.R. höher als die übliche Miete sind. Besteht nach Ablauf der Frist anschließend noch eine Restschuld, kann diese beispielsweise über ein Darlehen abgegolten werden.

Modernisierungen sind Maßnahmen, die den Gebrauchswert einer Wohnungseigentumsanlage nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder zu nachhaltigen Einsparungen von Energie oder Wasser führen.

Das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“, die Mietpreisbremse, soll Mieter gegen überhöhte Mieten bei der Neuvermietung schützen. So dürfen die Mieten bei einer Neuvermietung nur 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – ausgenommen davon sind jedoch neu gebaute oder umfassend modernisierte Wohnungen, eine erstmalige Nutzung und Vermietung nach 2014 oder eine vorherige Miete, welche bereits über der zulässigen Miete gelegen hat. Die Mietpreisbremse gilt nicht überall in Deutschland, sondern nur in Gebieten mit knappem Wohnungsangebot, die vom jeweiligen Bundesland bestimmt werden. Vermieter sind verpflichtet, Mieterinnen und Mieter vor Abschluss des Mietvertrages in Textform und unaufgefordert zu informieren, ob im konkreten Fall eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Dabei ist auch über die Umstände der Ausnahme zu informieren. Für den Fall, dass der Vermieter sich auf die Ausnahme einer entsprechenden Vormiete beruft, ist diese der Höhe nach mitzuteilen. Kommen Vermieter dieser Informationspflicht nicht nach, können sie sich erst zwei Jahre nach der Auskunft auf die Ausnahme berufen. Bis dahin muss der Mieter nur eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10% bezahlen und kann zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. 

Der Miteigentumsanteil (MEA) ist ein rechnerischer Bruchteil des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Zum Gemeinschaftseigentum zählen u.a. Fassade, Dach oder Treppenhaus; also alle Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht zum Sondereigentum des einzelnen Eigentümers gehören. Der Miteigentumsanteil gibt dabei an, welcher Anteil jedem Wohnungseigentümer gehört.

Der Miteigentumsanteil dient als Grundlage zur Ermittlung der Kosten des Gemeinschaftseigentums, also mit welchem Anteil sich ein Eigentümer an Kosten für Sanierung und Instandhaltungsmaßnahmen beteiligen muss. Die vom einzelnen Eigentümer zu tragenden Kosten können der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) entnommen werden. Der Miteigentumsanteil ist auch bei der Eigentümerversammlung relevant, da Beschlüsse nur getroffen werden dürfen, wenn 50% der Miteigentumsanteile durch anwesende Eigentümer vertreten sind.

Ein Mietspiegel ist laut §558c BGB eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete und gibt Auskunft über das Mietgefüge einer Gemeinde oder Stadt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach §558 BGB aus den Durchschnittsmieten, die in der Gemeinde oder Stadt für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart wurden, ermittelt. Die Erstellung eines Mietspiegels ist gesetzlich jedoch nicht vorgeschrieben (Soll-Bestimmung gemäß §558c BGB) und so gibt es nicht für jede Gemeinde eine ortsübliche Vergleichsmiete.

Unterschieden werden zwei Arten von Mietspiegeln: der einfache und der qualifizierte Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel liegt dann vor, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder Interessenvertretern anerkannt wurde. Eine Neuerstellung des qualifizierten Mietspiegels ist nach vier Jahren zwingend. Der Mietspiegel dient dem Vermieter als Grundlage zur Mieterhöhung bzw. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und dem Mieter dazu, die Angemessenheit der gezahlten Miete zu überprüfen.

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Auch prognostizierte Rendite nach Steuern. Im Gegensatz zur Vorsteuerrendite ist das die Rendite der Beteiligung in Abhängigkeit vom persönlichen Steuersatz unter Beachtung der Steuereffekte. In den Prospekten wird die Nachsteuerrendite meist beispielhaft für verschiedene Steuersätze berechnet.

Nebenkosten sind vom Nutzer zu zahlende Bewirtschaftungskosten eines Objekts bzw. Projekts. Bei einem Immobilienfonds sind das beispielsweise die neben der Miete/Pacht vom Mieter zu zahlenden Verwaltungsgebühren, Versicherungen, Müllabfuhr- und Straßenreinigungsgebühren, Hausmeisterkosten und Hausreinigungskosten, etc. Je nach Marktmacht des Nutzers sind auch Verträge denkbar, in denen der Ausschluss von bestimmten Nebenkosten vereinbart wird, so dass diese Nebenkosten beim Anbieter verbleiben. In der Prognoserechnung muss dann eine entsprechende Position „Nicht umlagefähige Nebenkosten“ unter Ausgaben kalkuliert werden.

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Bei Immobiliengeschäften entstehen an unterschiedlichen Stellen Kaufnebenkosten.

Die Erwerbsnebenkosten beinhalten die Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notarkosten.

Auch bei einer Grundschuldbelastung fallen beispielsweise Nebenkosten an. Diese erstrecken sich nicht nur auf den Nominalbetrag, sondern auch auf die Zinsen des Darlehens sowie mögliche Nebenkosten (z.B. Kosten eines Zwangsversteigerungsverfahrens).

Beim Bau einer Immobilie fallen Baunebenkosten an (z.B. Projektmanagement und Kosten für Architekten und Ingenieure). 

Auch bei der Miete einer Immobilie fallen Nebenkosten an. Diese werden auch Betriebskosten genannt.

Kosten für Notar + Kosten Grundbucheintrag + Kosten Grunderwerbssteuer + Kosten Maklerprovision

→ siehe Betriebskosten

Der Nießbrauch ist ein unveräußerliches, höchstpersönliches und nicht vererbliches Recht (absolutes Recht), eine fremde Sache unter Schonung der Substanz ohne Einschränkung zu nutzen. Die rechtliche Herrschaft wird in Eigentümer (über bloßes Eigentum) und Nießbraucher (wirtschaftlicher Eigentümer) aufgeteilt.

Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit und zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit hat der Nießbraucher das Recht auf Nutzung einschließlich der Fruchtziehung (z.B. Sachfrüchte wie Ernte oder Stein; Rechtsfrüchte wie Mietforderungen).

 

Er gibt den Zinssatz an, der auf den Darlehensbetrag für die jeweilige Zinsperiode berechnet wird. Der Nominalzinssatz ist die Grösse, mit der Anbieter von Immobilienfinanzierungen in der Regel werben.

Der Notar führt Beurkundungen von Rechtsgeschäften durch. Bei Immobiliengeschäften beurkundet der Notar gemäß Grundstücksrecht den Kaufvertrag (daher auch notarieller Kaufvertrag), Grunddienstbarkeiten und Grundpfandrechte. Er beurkundet auch Gesellschaftsgründungsverträge oder Erbverträge – all diese Rechtsgeschäfte bedürfen vom Gesetzgeber der notariellen Beurkundung. Ansprüche daraus sind sofort vollstreckbar: Verkäufer eines Grundstückes können bei ausbleibender Kaufpreiszahlung den Anspruch mit Hilfe des Gerichtsvollziehers durchsetzen, ohne vorher den Käufer zu verklagen.

Der Notar beurkundet auch Testamente (Erbrecht), Eheverträge, Vorsorgevollmachen (Familienrecht) und führt Beglaubigungen (Tatsachenfeststellungen wie z.B. die Unterschrift bei Verträgen, die eine Änderung im Grundbuch zur Folge haben) durch. Beglaubigungen werden als Bestätigung der Echtheit eines Dokuments oder einer Unterschrift durchgeführt. Das schließt nur die Beglaubigung der Unterschrift, nicht die Beglaubigung der Richtigkeit des Inhaltes ein. Der Notar ist verpflichtet, bei der Beurkundung über den Inhalt eines Vertrags und seine Folgen aufzuklären und beide Parteien zu belehren, nicht jedoch bei einer Beglaubigung. Notare unterliegen der Verschwiegenheitspflicht.

Der Kaufinteressent, der ein Grundstück kaufen möchte sucht im Regelfall einen Notar aus, vereinbart den Notartermin und trägt die Notarkosten.

Ein Notaranderkonto ist eine spezielle Form eines Treuhandkontos, das zur Hinterlegung des Kaufpreises von Immobilientransaktionen kostenpflichtig eingerichtet wird. In der Praxis findet dieses Konto nur noch wenig Verwendung. In Einzelfällen wird der Kaufpreis einer Immobilie über einen Treuhänder (Notar) – bezahlt. Der Käufer ist vorleistungspflichtig, überweist dem Treuhänder den Kaufpreis. Im notariellen Kaufvertrag ist geregelt, unter welcher Voraussetzung die Auszahlung an den Eigentümer stattfindet z.B. nach Übergabe der gekauften Immobilie.

O

Objektdaten sind Attributdaten, die zu einzelnen Objekten zugeordnet und in Tabellen in der Zeichnung gespeichert sind. In Objektdatentabellen werden Textinformationen und numerische Daten gespeichert, die sich auf Objekte beziehen.

Immobilienmakler führen zur Einwertung einer Immobilie eine Objektanalyse durch. Sie dient in erster Linie der Marktwertermittlung des Objekts, hilft aber auch bei der Zielgruppenfindung und dient als Grundlage für die Vermarktung.

Beim Optionskauf haben Mieter die Option, den Mietgegenstand zu einem späteren Zeitpunkt von einer Genossenschaft zu erwerben, sind aber im Vergleich zum Mietkauf nicht zum Kauf verpflichtet. Der Mieter entscheidet, ob er kaufen will – der Verkäufer lässt zugunsten des Mieters im Grundbuch das Optionsrecht vermerken.

P

Bei der Pacht wird eine Sache – z.B. ein gastronomischer oder landwirtschaftlicher Betrieb – auf bestimmte Zeit dem Pächter zum Gebrauch gegen Entgelt überlassen. Die wirtschaftliche Nutzung (Fruchtziehung) mit dem Ertrag bleibt beim Pächter. Bei der Miete wird im Unterschied zur Pacht nur der Gebrauch überlassen – nicht die Möglichkeit zur Fruchtziehung. Als Pacht wird auch das vereinbarte Entgelt, der Pachtzins, bezeichnet.

Das Penthouse liegt im obersten Stock eines mehrgeschossigen Hauses und hat häufig eine Terrasse oder einen Dachgarten. Es ist vorwiegend die Wohneinheit mit den meisten Quadratmetern im Wohnhaus.

Die Performance gibt die prozentuale Wertentwicklung eines Fonds während eines bestimmten Zeitraums wieder. Je höher die Performance, desto besser. Dabei sollte stets die langfristige Performance von mehreren Jahren betrachtet werden, da diese aussagekräftiger ist. Meist wird zum Vergleich ein so genannter Benchmark als Referenz genommen, um die Performance im Vergleich zum Gesamtmarkt oder zu einzelnen Branchen darzustellen.

Das Portfolio (auch Portefeuille, Wertpapierbestand) bezeichnet einen Teil oder die Gesamtheit der Kapitalanlagen (z.B. Wertpapiere, Fondsanteile) einer natürlichen oder juristischen Person.

Der Auftraggeber verpflichtet sich im Maklervertrag über die Zahlung einer Provision (auch Courtage), wenn infolge eines Nachweises oder einer Vermittlung ein Hauptvertrag (wie beispielsweise ein Kauf- oder Mietvertrag) zustande gekommen ist. Die Voraussetzung für den Provisionsanspruch ergibt sich aus §652 BGB:

Maklervertrag

Tätigwerden des Maklers

Ursachenzusammenhang (Kausalität)

Abschluss eines rechtskräftigen Hauptvertrages

Wer die Provision entrichtet, wird in der Praxis aktuell noch unterschiedlich geregelt: Es gibt die Innenprovision, die vom Verkäufer getragen wird und die Außenprovision, die vom Käufer getragen wird. In einigen Bundesländern ist die Kombination von Innen- und Außenprovision gang und gebe, wobei die Provision zwischen Eigentümer und Käufer geteilt wird.

Die Provision ist bei einem Immobilienkauf regional unterschiedlich, daher kann immer nur von einer in der Region üblichen Provision gesprochen werden. Die Höhe liegt im Normalfall zwischen 3,57% bis 7,14% inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer (bis zum 31.12.2020 aufgrund der Mehrwertsteuer-Senkung reduziert auf 3,48% bis 6,96% inkl. gesetzl. MwSt.) des finalen Kaufpreises. 

Diese Handhabe wird sich künftig ändern, denn am 23. Juni 2020 wurde das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Das Gesetz wird am 23. Dezember 2020 in Kraft treten und beinhaltet folgende Änderung: Ist der Makler für beide Parteien tätig und schließt mit beiden Parteien einen Maklervertrag, was dem Regelfall entspricht, zahlen ab Inkrafttreten des Gesetzes beide Parteien dieselbe Provisionshöhe. Ist der Makler ausschließlich für eine Partei tätig, ist diese allein courtagepflichtig, hat aber die Möglichkeit, mit der anderen Partei eine Erstattung der Courtage von dieser zu vereinbaren. Die Erstattung der Provision darf jedoch 50% der Provision nicht überschreiten. Der Maklerkunde zahlt in diesem Fall also mindestens die Hälfte der Courtage.

Bei der Vermietung von Wohnraum liegt die Provision bei maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, wobei bei der Vermietung die Besonderheit gilt, dass die Provision immer von der Partei gezahlt wird, die den Makler beauftragt hat (Bestellerprinzip).

Private Equity (engl.: privates Beteiligungskapital) ist der englische Begriff für das von Privatanlegern beschaffte Beteiligungskapital im Unterschied zum Public Equity, welches das an der Börse beschaffte Kapital darstellt. Das Geschäftsmodell von Private Equity Gesellschaften besteht in der Übernahme von Firmen oder Beteiligungen an Firmen, die in der Regel als unterbewertet eingestuft werden. Die als Finanzinvestoren auftretenden Gesellschaften sind nicht an einer strategischen Investition interessiert, sondern verfolgen lediglich das Ziel der Geldanlage mit einer möglichst hohen Rendite. Der geschlossene Private Equity-Fonds ist meist ein Dachfonds, der seinerseits in verschiedene Private-Equity-Zielfonds investiert.

Beteiligung an einer Gesellschaft, die lediglich für Einzelanleger oder wenige private Investoren vorgesehen ist. Vgl. Publikumsfonds.

Voraussetzung der Realisierung des Investitions- und Finanzplans ist die Akquirierung der Anlegergelder. Kann das notwendige Eigenkapital nicht eingesammelt werden, ist die Realisierung des gesamten Investitionsvorhabens gefährdet. Die Platzierungsgarantie stellt sicher, dass die Investition wie geplant ausgeführt wird, auch wenn noch nicht alle Fondsanteile gezeichnet sind. Die Werthaltigkeit der Platzierungsgarantie hängt von der Bonität des Garanten (i. d. R. der Initiator) ab. Dieser übernimmt die restlichen Fondsanteile oder stellt der Fondsgesellschaft Darlehen zur Verfügung.

Public Private Partnership (Abkürzung PPP) ist ein Sammelbegriff für jegliche Art des kooperativen Zusammenwirkens von Hoheitsträgern mit privaten Wirtschaftssubjekten. PPP wird überwiegend als eine besondere Art der funktionalen Privatisierung angesehen und beinhaltet in diesem Zusammenhang die Hinzuziehung privater Wirtschaftssubjekte bei der staatlichen Aufgabenerfüllung unter Beibehaltung der hoheitlichen Erfüllungsverantwortung. Die finanzielle Realisierung von PPP Projekten geschieht häufig mittels Fonds.

Im Gegensatz zu Private Placements eröffnen Publikumsfonds einem großen Kreis von Anlegern eine Beteiligungsmöglichkeit.

Q

Jeder Makler oder anderer Immobilienanbieter muss zwei Exposés erstellen. Ein Exposé muss für die Online-Anzeige und eins für die Druckausgabe erstellt werden. 

Der Auftraggeber verpflichtet sich beim qualifizierten oder erweiterten Alleinauftrag auch für den Fall Provision zu zahlen, wenn der Vertragsabschluss ohne Mitwirken des Maklers zustande kommt. Eigentümern wird für einen bestimmten Zeitraum untersagt, ihre Immobilie eigenhändig oder über einen anderen Immobilienmakler zu verkaufen. Eigentümer müssen Interessenten an den Makler verweisen, der wiederum seine Tätigkeit nicht vor Ende der Vertragslaufzeit aufgeben darf.

R

Unter Ranking versteht man die Aufbereitung von Vergangenheitsdaten von Fonds mit dem Ziel, eine Rangliste zu erstellen. Die Analyse wird teilweise verfeinert um Vergleichsmaßstäbe wie Indizes oder vergleichbare Fonds in demselben Sektor, um die Schwankungsanfälligkeit oder andere Risikoparameter zu ermitteln. Diese objektiven Auswahlkriterien sollen der Erhöhung der Produktklarheit dienen, den Vergleich zu konkurrierenden Produkten vereinfachen und einen Mehrwert gegenüber dem Marktdurchschnitt verschaffen. Beim Ranking ist entscheidend, dass nur gleichartige Fonds gegenübergestellt werden. Darüber hinaus sind kurzfristige Rankings kritisch zu betrachten. Ist ein Fonds über mehrere Jahre unter den Top-Fonds, so hat dies mehr Aussagekraft.

Mittels Fondsratings versucht man, die “Qualität” von Fonds zu bewerten. Für die Bewertung der Fonds werden (durch Rating-Agenturen) in der Regel quantitative Fondsgrößen (beispielsweise Rendite oder Volatilität) einer zurückliegenden Zeitperiode ausgewertet. Die Bewertungskriterien der Rating-Agenturen sind ebenso vielfältig wie das Angebot an unterschiedlichen Ratingsystemen. Grundsätzlich muss man jedoch zwischen der Erhebung und Analyse von quantitativen und qualitativen Größen unterscheiden. Fondsratings basieren stets auf Vergangenheitsdaten. Sie geben daher lediglich eine historische Leistungsbilanz und zeigen die bisherige Positionierung des Fonds im Vergleichsumfeld an. Problematisch ist allerdings, dass Fondsratings und -rankings bei vielen Nutzern zwangsläufig eine Prognosequalität suggerieren.

Hier sind die monatlichen Raten nicht gleichbleibend hoch, sondern ändern sich laufend. Das rührt daher, dass beim Ratendarlehen von vornherein ein fixer Tilgungssatz vereinbart wird. Mit fortschreitender Tilgung ändert sich die monatliche Zinslast, wohingegen der Tilgungsbetrag gleich hoch bleibt.

→ siehe Umbau Wohnung

Bei REITs handelt es sich um fondsähnlich aufgebaute, börsennotierte Immobiliengesellschaften, die meist über 75 Prozent ihrer Anlagen in Immobilien halten. Diese Investitionsform wurde 1960 in den USA vom Kongress geschaffen, um der Doppelbesteuerung von Immobilieninvestitionen entgegenzuwirken. Sofern REITs mindestens 90% ihres ausschüttungsfähigen Einkommens als Dividende an die Aktionäre auszahlen, sind sie von der Steuer befreit. Die Besteuerung der Gewinne findet allein auf der Ebene der Aktionäre statt. Eine doppelte Besteuerung wird so vermieden. Die Einführung (steuer-) rechtlicher Rahmenbedingungen für REITs auch in Deutschland wird von vielen als Stärkung des Finanzplatzes Deutschland angesehen, wo dieses Kapitalanlageprodukt im Frühjahr 2007 eingeführt wird.

Kennzahl zum Vergleich der Vorteilhaftigkeit von Kapitalanlagen. Sie bezeichnet den Gesamterfolg einer Kapitalanlage, gemessen als tatsächliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Bei geschlossenen Fonds bezieht sich die Rendite auf das jeweils gebundene Eigenkapital. Die Rendite geschlossener Fonds ist nicht zu vergleichen mit der Effektivverzinsung festverzinslicher Wertpapiere. Je mehr Prognosewerte in die Renditeberechnung einfließen, desto größer wird der Gestaltungsspielraum. Haupteinflussfaktoren sind z. B. die Länge des gewählten Prognosezeitraums, die angenommene Inflationsrate, die angenommenen Konditionen einer Anschlussfinanzierung nach dem Auslaufen der ersten Festzinsvereinbarung und der geschätzte Veräußerungserlös am Ende des Prognosezeitraums.

Als Rückabwicklung bezeichnet man die Auflösung einer Fondsgesellschaft und die Erstattung der von den Anlegern gezahlten Einlagen, bevor die Gesellschaft ihre eigentliche Geschäftstätigkeit aufgenommen hat.

Nach dem Prioritätsprinzip werden alle Anträge zur Grundbucheintragung vom Grundbuchamt bearbeitet. Die Reihenfolge, die sich aus dem Eintragungszeitpunkt ergibt, bestimmt die Rangfolge im Grundbuch, nach der im Falle einer Zwangsversteigerung etwaige Gläubiger bedient werden.

Es gibt zwei Arten ein Grundstück zu teilen: die reale Grundstücksteilung und die ideelle Grundstücksteilung. Bei der realen Grundstücksteilung (Realteilung) wird ein im Miteigentum mehrerer Personen stehendes Grundstück der Fläche nach real geteilt. Mit der Teilung entstehen zwei neue Grundstücke mit jeweils einem eigenen Grundbuchblatt. Der einzelne Miteigentümer gibt sein Miteigentumsrecht am gesamten Grundstück auf und erhält das Alleineigentum an der neuen Teilfläche. Die Vermessung der neuen Grundstücksgrenzen erfolgt durch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. 

Die Rendite ist eine Kennzahl, die zeigt, wie gut sich ein angelegter Geldbetrag über die Zeit entwickelt hat. Sie ist die Ertragskraft einer Kapitalanlage; gemessen als tägliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Die Rendite bezeichnet eine prozentuale Verhältnismäßigkeit vom ausgezahlten Kapital (Gewinn) zum eingesetzten Kapital in einem bestimmten Zeitraum. Genauer stellt die Nettorendite den realen Kapitalzuwachs unter Berücksichtigung von Steuern und Inflation dar.

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S

Der Begriff des Sachverständigen ist in Deutschland nicht offiziell geschützt. Industrie- und Handelskammern sowie die Kammern von Ingenieuren und Architekten vergeben in der Immobilienwertermittlung den Titel eines „öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“.

Es gibt drei Standardverfahren bei der Wertermittlung von Immobilien: Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Beim Sachwertverfahren wird ein Substanzwert mithilfe eines objektbezogenen Baukostenansatzes errechnet. Das Verfahren eignet sich besonders zur Bewertung von hochwertigen Ein- und Zweifamilienhäusern – also hauptsächlich Immobilien zur Eigennutzung. Der Bodenwert des unbebauten Grundstücks und der Zeitwert der baulichen Anlagen wird separat ermittelt – die Summe beider ergibt den Sachwert, der angepasst über den Sachwertfaktor an die tatsächliche Marktsituation wiederum den Verkehrswert darstellt.

Ein Staffelgeschoss ist das obere Geschoss, das gegenüber dem darunterliegenden Geschoss etwas zurückspringt und eine kleinere Grundfläche aufweist. Ob ein Staffelgeschoss als Vollgeschoss zählt, wird in der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Häufig wird die Fläche, die durch das Zurücksetzen entsteht, als Dachterrasse angelegt.

Die Staffelmiete ist gemäß §557a BGB eine Nettokaltmiete, die für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart wird, d.h. die Mieterhöhung und der Zeitpunkt der Erhöhung sind im Vorhinein festgelegt. Während der Geltung der Staffelmiete ist eine Erhöhung der Miete nach gesetzlichen Vorschriften ausgeschlossen.

Die Sonderausgaben können von den Mieteinnahmen abgezogen werden und so steuerlich geltend gemacht werden, wie z. B. unvorhergesehene bauliche Massnahmen (Sonderumlagen).

Das Recht des Kreditnehmers jährlich einen bestimmten Prozentsatz des anfänglichen Darlehensbetrages außerplanmäßig zurück zu zahlen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung (→ siehe Vorfälligkeitsentschädigung) zahlen zu müssen. Ein Vorteil einer Sondertilgung ergibt sich daraus, dass sich diese sofort zinsmindernd auswirkt, weil die Bemessungsgrundlage für die Zinsen sofort abnimmt. Darüber hinaus ändert sich zu Gunsten des Kreditnehmers das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil der monatlich gleichbleibenden Raten sofort, d.h. der Zinsanteil der monatlichen Rate sinkt und der Tilgungsanteil steigt an. Das kann die Laufzeit von Immobilienkrediten und die Gesamtzinslast ganz erheblich reduzieren.

Benötigt die Wohnungseigentümergemeinschaft Liquidität, kann sie eine Sonderumlage beschließen. Sie dient dazu, außergewöhnliche und nicht vorher- gesehene Finanzierungslücken zu schließen, die im Lauf eines Wirtschaftsjahres auftreten und aus einer Instandhaltungsrücklage nicht abgedeckt werden können, Bsp. Dach neu decken nach Sturm oder alte Balkone durch Neue ersetzen.

Die Einkommensteuer beinhaltet laufende Erträge aus der Vermietung einer Immobilie und Erträge aus der Veräußerung einer Immobilie.

Laufende Erträge aus Vermietung: Die Mieteinnahmen sind als Einkünfte der Einkommensteuer unterworfen. Von diesen Einkünften dürfen aber die Werbungskosten (→ siehe Werbungskosten) und Sonderausgaben (→ Siehe Sonderausgaben) abgezogen werden. Tatsächlich steuerpflichtig ist daher nur die Differenz zwischen der Mieteinnahme und der Werbungskosten und Sonderausgaben.

Veräusserungsgewinne: Veräusserungsgewinne bei vermieteten Wohnimmobilien sind nach wie vor einkommensteuerfrei, wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre im Privatvermögen gehalten wurde (Stichtag: Unterzeichnung notarieller Kaufvertrag) oder wenn nicht die so genannte Drei-Objekte Grenze (→ siehe Drei-Objekte Grenze) überschritten wird. Wenn durch diesen Effekt die Einnahmen aus Vermietung negativ werden, kann man darüber hinaus die Steuerlast auf andere Einkunftsarten (z.B. Arbeitslohn aus unselbstständiger Arbeit) mindern.

Die Grunderwerbsteuer besteuert den Erwerb einer Immobilie und ist vom Erwerber einmalig in Abhängigkeit vom Kaufpreis zu entrichten. Nach dem Gesetz sind sowohl der Käufer als auch der Verkäufer Schuldner der Grunderwerbssteuer. Da aber der Käufer nur dann als neuer Eigentümer im Grundbuch ein- getragen wird, wenn die Grunderwerbssteuer gezahlt worden ist, wird er seiner Verpflichtung in aller Regel nachkommen, ohne dass der Verkäufer je etwas vom Finanzamt herhört. Grunderwerbssteuersätze in den Bundesländern: Bayern 3.5%, Berlin 6%, Baden-Württemberg 5.0%, Brandenburg 6.5%, Bremen 5.0%,Hamburg 4.5%, Hessen 6.0%, Mecklenburg-Vorpommern 5.0%, Niedersachsen 5.0%, Nordrhein-Westfalen 6.5%, Rheinland-Pfalz 5.0%, Saarland 6.5%, Sachsen 3.5%, Sachsen-Anhalt 5.0%, Schleswig-Holstein 6.5%, Thüringen 6.5%.

Die Grundsteuer besteuert den Grundbesitz. Sie wird nach dem Einheitswert einer Immobilie berechnet, von dem durch Anwendung der Steuermesszahl der Steuermessbetrag errechnet wird, auf den der von der Gemeinde festgesetzte Hebesatz zur Anwendung kommt.

Um die Kosten für Reparaturen oder Modernisierungen steuerlich absetzen zu können, müssen diese Arbeiten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf durchgeführt werden. Hierfür muss man Belege vorweisen.

Die Spekulationssteuer beträgt 25-40%.
Die Spekulationssteuer fällt an:
1) wenn eine Immobilie nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Wenn aber mindestens drei Jahre selbst in der gekauften Immobilie gewohnt wurde, kann man diese danach steuerfrei verkaufen.
2) Wenn die Immobilie innerhalb der Zehn-Jahres-Frist veräussert wird.
3) Wenn man drei oder mehr Immobilien veräussert. Demnach gilt man als gewerblicher Immobilienhändler und man muss die Einnahmen versteuern.

Der Verkauf von Immobilien ist umsatzsteuerfrei.

Sondereigentum ist laut dem Wohnungseigentumsgesetz das Recht an den Räumen einer Wohnung. Dem Sondereigentum übergestellt ist der Begriff des Wohnungseigentums. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Der Balkon einer Eigentumswohnung ist nur anteilig Sondereigentum: Das Innere des Balkons gehört dem Eigentümer, das Äußere der Eigentümergemeinschaft. Gegenstände, die nicht im Sondereigentum begründet werden können, werden im Sondernutzungsrecht geregelt.

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen des Gebäudes und dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum wie Gewerberäumen, Kellern oder Garagen.

Das Sondernutzungsrecht berechtigt Wohnungseigentümer, Teile des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen. Mit dem Sondernutzungsrecht wird das alleinige Gebrauchsrecht an einer Sache wie z.B. Stellplatz, Garten oder Dachboden einem Eigentümer zugesprochen und schließt gleichzeitig alle anderen Eigentümer am Gebrauch der Gemeinschaftsfläche aus. Eine Sondernutzungsfläche bleibt jedoch Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrechte können innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf eine andere Person übertragen werden, ohne dass es einer Zustimmung der anderen Eigentümer bedarf. Eine Übertragung auf Dritte, die nicht der Gemeinschaft angehören, ist nicht möglich.

Das Souterrain ist ein teilweise unterhalb des Erdniveaus liegendes Geschoss (auch Tiefparterre). Das überliegende Geschoss liegt als Hochparterre ein halbes Geschoss über dem Erdniveau.

Das private Veräußerungsgeschäft muss in der Steuererklärung angegeben werden. Die Spekulationsteuer wird erhoben, wenn ein privates Grundstück innerhalb einer entsprechenden Frist nachdem es gekauft wurde, wieder veräußert wird – unabhängig vom Grund (auch bei drohender Zwangsversteigerung). So wird diese Steuer fällig, wenn eine Immobilie vor der Frist von 10 Jahren verkauft wird. Diese verkürzt sich jedoch, wenn sie vom Verkäufer im Jahr der Veräußerung und in den zwei Jahren davor selber genutzt wurde. Die Spekulationsfrist bezieht sich auf das Datum im Kaufvertrag. Hat der Verkäufer die Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft – also unentgeltlich – erworben, gilt die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt des Kaufs des Rechtsvorgängers. Es wird lediglich der Gewinn, welcher durch den An- und Verkauf entsteht, nach dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert.

T

Der Treuhänder ist eine natürliche oder juristische Person, die im Außenverhältnis die volle Rechtsstellung eines Eigentümers wahrnimmt, sich jedoch im Innenverhältnis gegenüber seinem Treugeber verpflichtet, nur gemäß Treuhandvertrag über das Vermögen zu verfügen. Treuhänder können bei geschlossenen Fonds unterschiedliche Funktionen übernehmen, z. B. die Kontrolle über die ordnungsgemäße Verwendung der Anlegergelder oder die Begründung und Verwaltung der Beteiligung. In der Regel fungiert der Treuhänder als Treuhandkommanditist, d. h. er wird im Handelsregister entsprechend den gesellschaftsvertraglichen Regelungen eingetragen.

Rückzahlung einer Hypothek in Raten.

Bei der Tonnagesteuer handelt es sich um eine Vorgehensweise bei der Ermittlung des Gewinns, der anschließend wie üblich der Einkommensteuer unterworfen ist. Bei Anwendung der Tonnagesteuer wird anstelle des tatsächlichen Gewinns oder Verlustes der steuerliche Gewinn pauschal ermittelt. Grundlage der Pauschalisierung ist die Nettoraumzahl, also die “Größe” des Schiffes. Daraus resultiert ein sehr geringer steuerlicher Gewinn für die Gesellschaft und damit sehr geringe Steuern für die einzelnen Gesellschafter während der Betriebsphase.

Eine Teilungserklärung gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und die Aufteilung der Wohneinheiten in einer Eigentümergemeinschaft: Die Teilungserklärung muss im Grundbuch eingetragen werden und ist bei der Finanzierung den Objektunterlagen beizufügen.

U

Ein Umbau beinhaltet in der Regel folgende Leistungen: neue Böden, Wände streichen, neue Bad Armaturen, Elektrik.

Untervermietung bedeutet, dass der Mieter einem Dritten die von ihm selbst gemietete Wohnung ganz oder teilweise gegen Entgelt zum selbstständigen Gebrauch überlässt. Will der Mieter untervermieten, hat der Vermieter Anspruch darauf, dass der Mieter den Untermieter konkret benennt. Unzumutbare Untermieter kann der Vermieter ablehnen. Eine einmal erteilte Erlaubnis zur Untervermietung kann der Vermieter nur widerrufen, wenn er das Widerrufsrecht ausdrücklich vereinbart hat. Im Verhältnis zum Vermieter schuldet allein der Hauptmieter die Miete. Der Mieter haftet nicht nur für Schäden, sondern auch für das Verhalten seines Untermieters, das der Vermieter in begründeten Fällen auch zum Anlass für eine fristlose Kündigung des Hauptmietverhältnisses nehmen kann.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt, wenn die Zahlung der Grunderwerbssteuer erfolgt ist. Erst dann wird der Grundstückserwerber als bürgerlich-rechtlicher Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

V

Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Veräußerungserlös und Restbuchwert des veräußerten Objektes.

Der Verkaufsprospekt enthält die Vertragsbedingungen des Fonds und alle Angaben von wesentlicher Bedeutung, die für die Beurteilung der Investmentanlage wichtig sind. Er muss dem Anleger grundsätzlich vor dem Erwerb von Fondsanteilen ausgehändigt werden. Der Verkaufsprospekt ist seit 1. Juli 2005 einer formalen Prospektprüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) zu unterziehen.

Kompensation von Verlusten mit Gewinnen und Überschüssen. Im Rahmen der Veranlagung zur Einkommensteuer können Verluste durch einen Verlustausgleich berücksichtigt werden.

Bei Fälligkeit ist der im Immobilienkaufvertrag vereinbarte Kaufpreis zahlbar. Um den Käufer zu motivieren, fristgerecht zu zahlen, wird in der Regel ein Verzugszins vereinbart.

Es gibt drei Standardverfahren bei der Wertermittlung von Immobilien: Das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ermittelt. Herangezogen werden also erzielte Marktpreise aus der Gegenwart oder näherer Vergangenheit. Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders bei unbebauten Grundstücken, Standard-Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.

Der Verkehrswert ist der Preis, der beim Verkauf einer Immobilie am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Er unterliegt verschiedenen Einflussgrößen, u.a. den Kenntnissen und Erfahrungen des Sachverständigen und verschiedenen Vorschriften.

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (§ 194 des BauGB)

Wesentliche Kernpunkte der Definition:

Wertermittlungsstichtag: Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht.
Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Die Immobilie wird auf einem freien Markt gehandelt, Zwangsvollstreckung und Schenkung gehören nicht dazu. 

Wertbestimmende Merkmale: rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit und Lage.

Eine Villa ist ein luxuriöses, großes Wohngebäude in häufig prestigeträchtiger Lage. Eine Villa war früher ein Land- oder Herrenhaus, das grundsätzlich freistehend in einem großen Garten oder Park erbaut wurde. Als Symbol für den Wohlstand gehörten zu den Villen oft ein separates Dienstbotenhaus, Stallungen und die Remise. Heutige Villen werden mit wesentlich weniger Quadratmetern erbaut, was auf den Mangel an Grundstücken und auf kleinere Familienverbände zurückgeführt werden kann.

Das Vorkaufsrecht gehört zu den auf einem Grundstück lastenden Rechten und ist im Grundbuch eingetragen. Beabsichtigt ein Eigentümer das Grundstück an einen Dritten zu verkaufen, muss er – wenn das Grundstück mit einem Vorkaufsrecht belastet ist – es dem Berechtigten vorher anbieten. Kommt ein Vertrag zwischen Verkäufer und Vorkaufsberechtigten zustande, muss er den Verkaufspreis zahlen, den der Verkäufer mit einem Dritten (Erst-Käufer) ausgehandelt hatte.

Für den Fall, dass ein Kreditnehmer während der Zinsfestschreibung seinen Kredit frühzeitig tilgen möchte, wird ein Entgelt für die außerplanmäßige Rückführung des Kredits fällig.

Eine Vorzeitige Rückzahlung des Kredites vor Ablauf einer Festzinsperiode ist leider nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Diese kommt zustande, weil:

1) Eine Bank hat ihrerseits Dispositionen mit Vertragspartnern an den Kapitalmärkten getroffen, um sich das ausgeliehene Geld zu bestimmten Konditionen zu beschaffen. Eine Auflösung einer solchen Disposition ist mit Kosten verbunden.

2) Eine Vorzeitige Auflösung der Festzinsbindung führt zu einem entgangenen Gewinn für die Bank, den sie sonst bis zum Ende der Zinsbindung eingefahren hätte. Eine Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung sollte immer vermieden werden, da diese sehr hoch ausfallen kann!

W

Mietkosten für Immobilie + Nebenkosten, welche vom Mieter im Voraus bezahlt werden.

Unter Weichkosten versteht man die Nebenkosten eines Fonds, welche nicht substanzbildend sind (z.B. Vertrieb, Steuerberatung, Treuhänder, Agio, Prospekterstellung etc.).

Die Werbungskosten können von den Mieteinnahmen abgezogen werden und so steuerlich geltend gemacht werden.

  1. Darlehenszinsen:
    Die gezahlten Darlehenszinsen reduzieren den tatsächlich der Steuer unterworfenen Anteil der Einkünfte aus Vermietung. Wichtig: Die Darlehenszinsen müssen eindeutig einer Immobilie zuzuordnen sein.
  2. Abschreibung für Abnutzung (AfA):
    Wertminderung eines Gebäudes aufgrund von Abnutzung der Bausubstanz im Laufe der Zeit. Die AfA wird mit 2% pro Jahr gestattet, bei Gebäuden, welche vor 1925 gebaut wurden mit 2.5% pro Jahr.
  3. Instandhaltungskosten:
    Zusätzlich zu der AfA anfallende Instandhaltungs- kosten können ebenfalls von der Steuer abgezogen werden. Dazu gehören:
    3.1)Erneuerung Innen- und Aussenanstrichen und Wandbekleidungen,
    3.2) Reparatur und Erneuerung sanitärer Anlagen,
    3.3) Dachreparatur und Dacherneuerung,
    3.4) Reparatur und Erneuerung der Heizungsanlage,
    3.5) Erneuerung von Fussböden. WICHTIG: Eine Einschränkung gilt insoweit, als in den ersten 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes die Instandhaltungs- kosten maximal 15% der Anschaffungskosten betragen dürfen. Ansonsten sind die anfallenden Kosten nicht vollständig abziehbar.

Die Erwerbsnebenkosten (→ siehe Nebenkosten Immobilienkauf) gehören eben- falls zu den Anschaffungskosten und erhöhen die Abschreibungsgrundlage. Die- se können leider nicht im Jahr der Anschaffung vollständig von der Steuer ab- gesetzt werden, sondern nur rationiert in Höhe des AfA-Satzes.

→ siehe Untervermietung

Für die Besteuerung natürlicher Personen (Einkommensteuer) ist das Finanzamt örtlich zuständig, in dessen Bezirk der Steuerpflichtige seinen Wohnsitz oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat (Wohnsitzfinanzamt).

In der Unternehmensplanung werden verschiedene zukünftige Ereignisse, die Einfluss auf die Entwicklung des Geschäftes haben könnten, gedanklich durchgespielt. Dem Worst-Case-Szenario liegt die Annahme zugrunde, dass ein sehr negativer Fondsverlauf eintreten könnte.

Für die Definition des Begriffs Verkehrswert ist die Unterscheidung zwischen Preis und Wert hilfreich. Der Preis, der für eine Immobilie gezahlt wurde, ist nicht als tatsächlicher Wert einer Immobilie zu verstehen, sondern bezeichnet einen aus subjektiven Faktoren – letztlich aus Angebot und Nachfrage – heraus gezahlten Preis, den Marktwert. Er hängt von der Werteinschätzung des Käufers sowie vom Verhandlungsgeschick beider Parteien ab. Der Wert ist immer eine Größe, die aus einer Vielzahl an Preisen ermittelt wird und auf objektiven Faktoren beruht.

Seit dem 13.06.2014 gilt für Fernabsatzverträge – per E-Mail, Telefon oder Brief geschlossene Verträge – das neue Widerrufrecht. Für Maklerverträge, die außerhalb der Geschäftsräume geschlossen werden, muss der Makler eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung in Textform erteilen. Der Maklervertrag kann danach bis zu 14 Tage nach Abschluss widerrufen werden. Erfolgt die Belehrung über die Möglichkeit des Widerrufs nicht, verlängert sich das Widerrufsrecht auf 12 Monate und 14 Tage nach Abschluss des Maklervertrages. In dieser Zeit kann der Vertrag vor vollständiger Erfüllung widerrufen werden. Immobilienmakler können mit Interessenten erst einen Besichtigungstermin vereinbaren, wenn sie eine positive, schriftliche Antwort der Widerrufsbelehrung erhalten.

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt gemäß §28 WEG für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan, in dem die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des Gemeinschaftseigentums, die anteiligen Verpflichtungen zu Lasten- und Kostentragung sowie die Aufwendungen je Wohnungseigentümer für die vorgesehenen Instandhaltungsrücklagen aufgestellt werden. Dem Wirtschaftsplan sind die monatlichen Vorschüsse, das Hausgeld, und ihr Verteilungsschlüssel, wie viel ein Eigentümer an den Betriebskosten zahlen muss, zu entnehmen. Der Wirtschaftsplan gehört zu den Unterlagen beim Immobilienverkauf und listet alle planbaren Kosten einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf.

Die Wohnfläche ist die Summe aller anrechenbaren Grundflächen der Räume einer Wohnung. Aber nicht immer geht die Gesamtfläche einer Wohnung in die Wohnflächenberechnung mit ein. Nicht einzubeziehende Räume sind Abstellräume außerhalb der Wohnung wie Keller oder Dachboden, Heizungsräume, Waschräume und Garagen. Sonderregelungen gibt es z.B. bei Schwimmbädern und Wintergärten. Balkon, Terrasse, Dachgarten oder Loggia werden nicht voll veranschlagt, sondern gehen max. mit 50% in die Berechnung mit ein. Bei der Berechnung zählt zudem nur die Raumhöhe mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern in vollem Umfang.

Die Wohnflächenberechnung spielt nicht nur bei der Miethöhe oder der Immobilienfinanzierung eine Rolle, sondern geht auch häufig als Verteilschlüssel in den Miteigentumsanteil ein, wobei bei einer Falschberechnung finanzielle Nachteile entstehen können. Weicht die angegebene Wohnfläche mehr als 10% von der tatsächlichen Wohnfläche ab, haben Mieter das Recht zur Mietminderung.

Die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m werden voll berechnet, Flächen mit einer lichten Höhe von mehr als 1,00 m sowie weniger als 2,00 m nur noch zur Hälfte und alles unter einem Meter findet in der Berechnung keine Berücksichtigung mehr.

Die Begriffe Hausgeld und Wohngeld werden häufig synonym verwendet, wobei der Begriff Wohngeld gemäß des Wohngeldgesetzes eine Sozialleistung vom Staat – den Mietzuschuss für einkommensschwache Bürger – bezeichnet; das Hausgeld ist Geld für die Bewirtschaftung von Gemeinschaftseigentum bei Eigentumswohnungen.

Das Wohnungseigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung. Jede Eigentumswohnung verfügt über ein eigenes Wohnungsgrundbuch. Das Wohnungseigentum begründet sich mit Eintragung im Grundbuch, wodurch ein Käufer rechtlicher Eigentümer einer Wohnung wird.  Mit dem Wohnungseigentum gehört der Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten an.

Das Wohnungsgrundbuch ist eine besondere Form des Grundbuchs und verzeichnet Wohnungseigentum. Dem Wohnungsgrundbuch sind das Miteigentum am Grundstück, das Sondereigentum und die Beschränkung des Miteigentums aller Sondereigentumsrechte der anderen Wohnungseigentümer zu entnehmen.

Z

Wenn eine Immobilie nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, fällt auf Gewinne eine Spekulationssteuer an. Diese entfällt, wenn man eine Immobilie erst nach mindestens zehn Jahren veräussert. → siehe auch Spekulationssteuer.

Die Zession beschreibt die Sicherungsabtretung von Forderungen und Rechten gegenüber einem Dritten durch den bisherigen Gläubiger auf einen anderen Sicherungsnehmer, beispielsweise den neuen Eigentümer der Immobilie. Die häufigste Abtretung stellt die Abtretung von Mietforderungen dar.

In der Regel um 0,7- 1,0 % herum (Stand 2020)

Zinshäuser werden zum Zweck der Investition oder der Kapitalanlage gekauft und dienen nicht der Selbstnutzung. Einzelne Wohn- und/oder Gewerbeeinheiten werden durch den Eigentümer an Mieter gegen ein Entgelt zur Verfügung gestellt.

Bei der Immobilienfinanzierung kann zwischen einem festen und einem variablen Zinssatz unterschieden werden. Festzinsvereinbarung bedeutet: über eine definierte Laufzeit bleibt der Zinssatz gleich. Das hat den Vorteil, dass der Kreditnehmer die Zinsen innerhalb des Zinsfestschreibungszeitraums exakt kalkulieren kann. Nachteil ist, dass keine Sondertilgungen vorgesehen sind, bzw. nur mit einer Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank geleistet werden können. Die Vereinbarung über einen variablen Zins bedeutet: der Zins orientiert sich über eine Laufzeit von ein, drei oder sechs Monaten an den Veränderungen eines Referenzzinssatzes (in der Regel um den EURIBOR-Zinssatz). Vorteil ist die mögliche Sondertilgung oder Vollablöse, jedoch kann der Kreditnehmer nicht mit einem festen Zinssatz kalkulieren – Zinserhöhungen führen zu einer steigenden Belastung.

Zimmer werden im Grundriss oder im Exposé erst ab einer Fläche von mindestens zehn Quadratmeter als Zimmer gezählt. Auch gelten als Zimmer nur Räume, die innerhalb der Wohnung liegen, ein Fenster haben und mindestens zwei Meter lichte Höhe aufweisen. Küchen, Bäder, Flure oder Wirtschaftsräume werden bei Immobilieninseraten nicht als Zimmer gezählt.

Die Zwangsversteigerung ist ein staatlicher Hoheitsakt, bei der eine Sache zum Zweck der Befriedigung des Gläubigers verwertet wird. Der Gläubiger hat die Möglichkeit, seine offenen Forderungen durch ein Vollstreckungsverfahren des unbeweglichen Vermögens des Schuldners zu bedienen. Das können neben Grundstücken und auf dem Grundstück befindlichen Bauten auch Rechte wie das Erbbaurecht sein. 

Der Erwerb in der Zwangsversteigerung erfolgt nicht durch Vertrag, sondern durch den Hoheitsakt, den Zuschlag im Versteigerungsverfahren. Eine Zwangsversteigerung ist mit allen Fristen und Abläufen im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung geregelt und wird vom Vollstreckungsgericht, meist das jeweilige Amtsgericht, vollzogen.

Der Rangfolge der im Grundbuch eingetragenen Grundstücksrechte kommt im Zwangsversteigerungsverfahren besondere Bedeutung zu, denn ein nachrangiges Recht kann erst dann zum Zuge kommen, wenn ein ihm im Rang vorgehendes Recht voll befriedigt ist.

Auf dem Zweitmarkt werden Anteile an geschlossenen Fonds, die bereits früher von Anlegern erworben wurden, zum Zweiterwerb angeboten bzw. nachgefragt. Zu beachten ist, dass die Fungibilität (Liquidierbarkeit) von Fondsanteilen innerhalb eines kurzen Zeitraums in der Regel eingeschränkt ist, da es sich bei der Anlage in geschlossene Fonds grundsätzlich um eine langfristige Anlage handelt, insbesondere auch unter steuerlichen Gesichtspunkten.

Eine bereits vorhandene und abbezahlte Immobilie kann kurzzeitig durch eine Bank beliehen werden, um ausreichend Kapital für den Kauf einer neuen Immobilie zu haben. Wenn das Eigenkapital nicht sofort verfügbar ist, hilft somit eine Zwischenfinanzierung als Überbrückung. Von dem Verkaufserlös der ehemaligen Immobilie wird die Finanzierungssumme getilgt. Zwischenfinanziert wird maximal zwei Jahre. Eine Zwischenfinanzierung ist zudem davon abhängig, ob eine endgültige Finanzierung gesichert ist.