FAQ

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Die meist gestalteten Frage bei einer Kapitalanlage und Aufbau eines Immobilienvermögens!

Immobilienvermögen aufbauen, ohne einen Euro Eigenkapital einzusetzen – Das klingt wie ein Traum aber die niedrigen Zinsenphase macht es möglich. Oft reicht der Cashflow aus den Mieteinnahmen und die günstige Hypothekenkredite über den Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten aus, um vermögende Anleger mit guter Bonität ohne Eigenkapital zu finanzieren.

Um Zins und Tilgung des Kredits zu bedienen suchen Kapitalanleger eine Eigentumswohnung oder gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus mit guten Mietertrag aus. Viele kleine Kapitalanleger meinen häufig, dass diese Option nur für Gutverdiener, wie Ärzte, die ihr Kapital bereits solide investiert haben und zusätzlich noch Grundeigentum erwerben möchte. Auf die richtige Anlagestratege und Finanzierung kommt es an, um den Einsatz auch eventuell ohne Eigenkapital zu nutzen.

Üblicherweise verlangen die Banken 20 Prozent des Kaufpreises vom Kunden, sowie die Erwerbsnebenkosten aus Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notargebühr aus eigenen Mitteln. 

Die Zinssätze für Hypothekenkredite mit fünfzehn oder zwanziger Jahre Zinsbindung derzeit immer noch sehr niedrig.

  1. durch Kniffe in der Einkaufsverhandlung / Notarvertrag
  2. durch Einsatz Kfw-Förderdarlehen Tilgungszuschüsse generieren
  3. durch Steuergestaltung Ihres Immobilienvermögen steuersparend Aufbau
  4. durch den Einkauf einer steueroptimierte Immobilie und den damit hergehenden Einkommenssteuervorteile  die Eigentumswohnung, das Mehrfamilienhaus bzw. seine Immobilien steuerbefreit, optimal zu tilgen
  5. durch Steuerrückerstatzungen, Bauzuschüsse und Tilgungszuschüsse eingesetztes Eigenkapital zurück erhalten, um diese zurückgewonnene Eigenkapital für den nächste Immobilienerwerb einsetzen. Die Fachleute sprechen vom “Rollierendem Eigenkapital”.

Durch eine gute Beratung von fachkompetenten Beratern und eine Analyse Ihrer persönlichen Situation können diese Anlagestrategie und der Vermögensaufbau in Immobilien gelingen.

Durch die so genannte Vollfinanzierung wird es möglich  eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital zu erwerben, dies ist unabhängig von einer bestimmten Darlehensart und könnte auch mit Bausparverträgen kombiniert werden.

Zwei Varianten machen es möglich:

  1. Darlehensbetrag wird zu 100% oder
  2. bis zu 115,5% finanziert

Durch eine gute Beratung von fachkompetenten Beratern und eine Analyse Ihrer persönlichen Situation können diese Anlagestrategie und der Vermögensaufbau in Immobilien gelingen.

In den meisten Fällen benötigen Sie 20% bis 30% Eigenkapital vom Kaufpreis. Bei einer Finanzierung ohne eigene Mittel benötigt der Kapitalanleger ein höheres zu versteuerndes Einkommen und eine gute Bonität.  Umso geringer das Eigenkapital ist, umso höher ist der Risikoaufschlag beim Zinssatz einer Bank. Es kommt auf Ihre persönliche Anlagestrategie, die Lage der Immobilie an und das Mietausfallrisiko. Das sind die Faktoren woran eine Bank den Zinssatz zzgl. Risikoaufschlag und die Darlehnshöhe festlegt. In Zusammenarbeit mit freien Finanzierungsvermittlern als Kompetenzpartner unseres Hauses können wir auf einen Pool von Banken zurückgreifen, um Ihnen eine maßgeschneidertes Finanzierungsangebot zu unterbreiten. 

Unsere Empfehlung ist Mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten für den Erwerb Ihrer Immobilie sollten durch eigenes Kapital abgedeckt werden. Umso höher Ihr Anteil an Eigenkapital ist, umso weniger Kredit müssen Sie für die Finanzierung aufnehmen, umso weniger kostet die Finanzierung und umso höher ist das regelmäßige passive Einkommen aus einer Immobilien-Investition und umso krisensicherer  ist die Immobilieninvestition.

Durch die Niedrigzinsphase entscheiden sich viele für eine Anlagestrategie mit dem geringstmöglichen Startkapital (Eigenkapital) anzufangen, um die Finanzierung als Hebel  für den Vermögensaufbau in Immobilien zu nutzen.

 Einerseits ist die Wahl der richtigen Immobilie, sowie die Risikobereitschaft des Kapitalanlegers sehr wichtig und zum anderen gibt es Tipps und Tricks, wie sich auch mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital die Finanzierung als Hebel für den Vermögensaufbau nutzen lässt. Wie z.B. der Einsatz von “Rollierendem Eigenkapital” durch die Wohnungsbauförderung der Bundesregierung in Form von Bauzuschüssen, Tilgungszuschüssen und Steuerrückerstattung im Anschaffungsjahr wie z.B. die Sonder-AfA auf die Gebäudekosten in Höhe von 5% für die ersten 4 Jahre.

Die Frist der Sonder-AfA für vermietet Neubauwohnungen nach §7b EStG läuft zum Ende des Jahres 2021 aus!

Nur vom passiven Einkommen träumen, erfordert nicht immer ein hohes Startkapital. Die größte Sicherheit passives Einkommen zu generieren, bietet Ihnen der Vermögensaufbau in Immobilien. Zwangsläufige Gewinnerzielung bei Immobilie ist nicht immer gegeben und hängt stark von der Immobilienart und Lage ab. Mit eigengenutzten Wohnimmobilien generieren Sie keine regelmäßigen Mieteinnahmen aber Sie könnten schon nach 3-Jahren bzw. 10-Jahren einen spekulationsfrei /steuerfreien Gewinn erzielen.

Mit dem steueroptimierten Erwerb von Rendite-Immobilien erzielen Sie nicht nur regelmäßige Mieteinnahmen, sondern senken die Steuerlast der Immobilie, das zu einem höheren passiven Einkommen bzw. Cashflow wächst. Im besten Fall übersteigen die steueroptimierten Mieteinnahmen und die Gebäudeabschreibung (AfA) die Finanzierungskosten (Tilgung + Zinsen), sowie die nicht umlagefähigen Betriebskosten. Somit generieren Sie während der Finanzierungslaufzeit einen höheren Cashflow, mit dem Sie eine höhere Sondertilgung leisten können oder Monat für Monat ein passives Einkommen aus Vermietung und Verpachtung erzielen.

Sollten Sie während der ersten Finanzierungslaufzeitrunde eine keinen Betrag draufzahlen müssen, lohnt sich das Investment dennoch, da die Immobilie durch die Lage eine höhere Wertsteigerung erfährt oder für die Altersvorsorge eine schnelle Tilgung erfolgt und eine höhere Risikorückstellungen für Immobilieninvestition gebildet oder ein höheres passives Einkommen erzielt wird.

Der Erwerb von weiteren Immobilienarten, die Sie ebenfalls vermieten, könnten Sie in der Zukunft ausschließlich von Ihren Mieteinnahmen leben. Für eine finanzierte Immobilie benötigen Sie außerdem wenig Startkapital, was neben den sicheren Mieteinnahmen einen weiteren Vorteil darstellt.
Die Immobilienwirtschaft biete darüber hinaus sehr viel Abwechslung. So können Sie unter verschiedenen Immobilienarten wählen. Möchten Sie lieber eine Wohn- oder eine Gewerbeimmobilie erwerben oder investieren Sie lieber in eine Pflegeimmobilie, in eine altersgerechte Wohn-Appartement, Studentenappartement, Denkmalschutz-Immobilien, Ferienimmobilie, vermietete Eigentumswohnung oder doch in ein Wohn- und Geschäftshaus, Mehrfamilienhaus, Wohnanlage oder in ein Wohnportfolio bzw. Gewerbeimmobilien?

Passives Einkommen aus den verschiedenen Immobilienarten aufzubauen ist in den letzten Jahren stark in Mode gekommen und setzt eine GUTE, kompetente Beratung voraus.

Der Immobilienwert in Deutschland, inkl. Grundstücken, beläuft sich auf rund 9 Billionen Euro. Das entspricht fast dem Dreifachen des Bruttoinlandsprodukts. Etwa die Hälfte ihres gesamten Privatvermögens haben die Bundesbürger in Immobilien gesteckt. So viele Menschen können nicht irren: Als Inbegriff der sicheren Kapitalanlage haben Immobilien Finanz-, Wirtschafts- und politische Krisen überstanden.

Immobilien in Deutschland, das sogenannte “Betongold”, zählen zu den Gewinnern der Finanzkrise. Die Investoren des deutschen Immobilienmarkt,
hatten bei der letzten Finanzkriese keine Inflationsängste verspürt und das aus gutem Grund, den Immobilien hierzulande gelten als risikoarme und inflationssichere Kapitalanlage mit attraktiven Renditeaussicht. Eine hohe Nachfrage nach altersgerechten Wohnformen, Pflegeimmobilien und bezahlbaren Wohnraum ist groß. Die Immobilienpreise steigen trotz Corona-Krise. Eine Entspannung auf den Wohnungsmarkt ist nicht in Sicht und große Wohnungsleestände sind in den wachsenden Regionen und Städten nicht zu erwarten. Damit sinkt das Mietausfallrisiko für Investoren. Zurzeit ist keine Immobilienblase am Deutschen Immobilienmarkt nicht zu erkennen, nur eine steigende Inflation ist durch die Corona Krise erkennbar und die Immobilienwerte steigen weiter. Durch die Niedrigzinsphase, sowie die 0% Zinspolitik der Europäischen Zentralbank, steigt die Eigenkapitalrendite bei der heutigen Immobilienfinanzierung.

Wir empfehlen langfristige Zinsbindungen von 15 bis 20 Jahren und höhere Sondertilgungsmöglichkeiten bei der Finanzierung wahr zunehmen, um beim einer Auslaufen Zinsfestschreibung nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten, weil die Folgefinanzierung in einer Hochzinsphase abgeschlossen werden muss oder die Beleihungsgrenzen fallen und damit eine Wertberichtung der Immobilie daher geht. Bitte bilden Sie Rücklagen für die Instandhaltung und Mietausfall und simulieren einen positiven Cashflow über den gesamten Finanzierungszeitraum.

Planen Sie bei der Nachfolgefinanzierung einen 5% bis 6% Zinssatz zzgl. 1% Tilgung ein. Somit mindern Sie das Kreditausfallrisiko bzw. den Risikozuschlag auf den Zinssatz. Mit einer guten Vorbereitung und einer guten Wirtschaftsplan im Immobilienmanagement, meistern Sie spielend die nächste Finanzkrise und sind gegen Unwägbarkeiten gut gewappnet.

Im Alter meine Immobilie - verkaufen - zum Bestpreis und schnell?

Im Alter die eigene Immobilie verkaufen und den Lebensabend genießen.

Einen alten Baum verpflanzt man nicht ohne Grund, es gibt viele Gründe in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben oder nun doch endlich zu verkaufen?

  1. Oder Kinder sind aus dem Haus und das Einfamilienhaus, Villa oder die große Eigentumswohnung ist einfach zu groß?
  2. Oder möchten Sie den Nachfahren etwas hinterlassen und möchten keinen Erbschaftsstreit in der Familie hinterlassen?
  3. Oder steht der Umzug in eine Pflegeeinrichtung bzw. ins altengerechte Appartement, Altersheim bevor?
  4. Oder Reicht die Rente nicht aus und Sie benötigen ein zusätzliches Einkommen aus den Mieteinnahmen Ihres Hauses bzw. Wohnung?
  5. Oder spüren Sie Ihre Knochen und haben Schmerz im kalten Deutschland und benötige ein altersgerechten, behindert gerechten Umbau aber das Haus oder die Wohnung ist dafür nicht geeignet?
  6. Oder möchten Sie sich noch ein paar Wünsche sich erfüllen und Traumreisen erleben?
  7. Oder möchten Sie Ihren Lebensabend über 183-Tage im sonnigen Süden verbringen, täglich Golf spielen, im warmen Meer oder Pool schwimmen und Ihre Rente steuerfrei genießen?
  8. Oder nun endlich einen Lebensträume erfüllen und mit dem Verkaufserlös der eigenen Immobilie,
  9. diesen auch umsetzen?

Was viel Immobilieneigentümer und Verkäufer nicht wissen:

Es gibt viele Möglichkeiten und Optionen, sowie Gründe ein Immobilie zu verkaufen aber Verkauf ist nicht gleich Verkauf und bedeute nicht im jeden Fall umziehen zu müssen.

  1. Sie können die vier Wände ganz klassisch mit oder ohne Makler verkaufen und umziehen!
  2. Sie verkaufen die Immobilie an die Nachfolger oder in eine Familiengesellschaft und behalten sich den Nießbrauch vor oder erhalten eine lebenslange Rente und bleiben in dem Haus wohnen.
  3. Sie nutzen damit zu Lebzeiten optimal die Freibeträge der Schenkung- , sowie der Erbschaftsteuer, die Nachfolge ist geregelt
  4. Sie lösen nach Ihrem Ableben keine Erbstreitigkeiten unter den Erben aus, der einen langjährigen Erbschaftsstreit an hergehen könnte.
  5. Sie wohnen weiterhin in Ihrer eigen vier Wänden und nutzen diese nach Ihren Wünschen.
  6. Sie verkaufen die Immobilie mit einem lebenslangen Wohnrecht und bleiben weiterhin darin wohnen.
  7. Sie verkaufen Ihre Immobilie auf Leibrente und erhalten ein lebenslanges Wohnrecht.

Somit bleiben Sie dort wohnen und erhalten eine kleine Leibrente.

  • Sie bauen Ihrer Haus altersgerecht und behindertengerecht um und schaffen für eine Pflegekraft eine Einliegerwohnung oder schaffen mit dem Umbau ein Wohnform von Mehrgenerationswohnen, wenn Sie sich das von Ihrer Rente leisten können und die Immobilie dafür geeignet ist.
  • Eine Projektentwicklung und die Ausnutzung des örtlichen Baurecht könnte eine Option sein, um

einen optimalen Neubau zu planen und das Baurecht zu schaffen oder ein Sanierungs- und Umbau- konzept zu entwickeln. Somit können Sie die höchstmögliche Wertschöpfung aus Ihrem Grundstückbzw. Ihrer Immobilie schaffen und dann an einen Profi bzw. Bauträger verkaufen und/oder behalten sich z.B. eine altersgerechte und behindertengerechte Eigentumswohnung für den Lebensabend.

  • Sie verkaufen Ihre Immobilie zum Bestpreis und schnell, über eine digitale Bieterplattform in einem Online Bieter-Verfahren. Der meist Bietende erhält den Zulage in der online Bieterruhe, wie bei eine Immobilie Versteigerung oder Auktion, nur dass der Verkäufer nicht verkaufen muss.

    Lassen Sie sich die o.g. verschiedenen Möglichkeiten und Optionen unbedingt von einem seriösen und darauf spezialisierten Immobilienmakler beraten, der sich verschiedenen Möglichkeiten und Optionen sehr gut auskennt oder Partner im Team hat wie z.B. Steuerberater, Fachanwälte und Notar, die für Sie das passenden Konzept oder die Kaufvertragsentwürfe richtig ausarbeiten.

Die entscheidende Frage ist immer verkaufe ich meine Villa, mein Haus, meine Eigentumswohung oder Renditeimmobilie selbst ohne Makler oder über einen Profi wie eine einen fachkompetenten Immobilienvermittlung, Immobilienmakler oder eine Immobilien-Agentur die sich auf diese Art von Immobilie und digitale Verkaufsmarketing spezialisiert hat.

Ein guter und seriöser Immobilienmakler ist ein unschätzbarer Mehrwert und erspart Ihnen als Verkäufer viel Zeit und Ärger.

  • Der Verkaufspreis wurde richtig festgelegt und der Marktwert der Immobilie muss ermittelt werden. Bei diesem überhitzten Immobilienmarkt ist dieses ein Entschiedener Faktor den richtigen Preis am Markt festzulegen. Ist der Preis zu hoch, kauft keiner. Ist der Preis zu niedrig, machen Sie unnötigen Verlust und schmälern so Ihre finanziellen Freiheiten und ärgern sich, spüren einen Verkaufsschmerz, weil Sie zu billig verkauft haben.
  • Für den Verkauf notwendigen Dokumente wie Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Energieausweis, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis und bei einer Eigentumswohnungen zzgl. die Teilungserklärung, Höhe der Instandhaltungsrücklage, Wirtschaftsplan und mindestens die letzten drei Protokolle von der Eigentümerversammlung müssen beschafft werden.
  • Aufnahme des Gebäudezustandes:
  • Umbauen, Modernisierung sowie Versicherungsschäden der letzten 10-Jahre
  • Eventuell müssen Sie kleine Ausbesserungsarbeiten an der Immobilie vornehmen lassen, um die Attraktivität der Immobilie für den Verkauf zu steigern.
  • Reparaturarbeiten müssen an Dienstleister und Handwerker vergeben und überwacht werden.
  • Sollte die Immobilien noch nicht energetisch saniert worden sein. Sollte hierfür eine Kostenschätzung der energetischen eingeholt werden.
  • Zur Erstellung einer korrekten Wohn- und Nutzflächenberechnung muss die Immobilie unter Umständen neu vermessen werden. Denn falsch angegebene Wohn- und Nutzflächenberechnungen können den Verkauf gefährden.
  • Bei Exklusiven und Hochwertigen Immobilien könnte eine Homestagingfirma die Attraktivität und den Verkaufserfolg erheblich steigern.
  • Die Immobilie herrichten für ein Fotoshooting, 360° Immobilienrundgang, Video drehen
  • Bearbeiten des Bildmaterials, erstellen des 360° Immobilienrundganges mit einer Spezial Software, Videoschnitt.
  • Überarbeitung oder neu Erstellung der Grundrisse für den Verkauf.
  • Erstellung eines aussagekräftigen Exposé. Mit dem richtigen Bildmaterial, Grundrisse, im Texte die Besonderheiten Ihrer Immobilie hervorheben. Verpflichtende und juristisch relevante Angaben im Exposé für den Käufer verbindlich darstellen.
  • Immobilienmarketing: Anzeigen entwerfen, die Immobilie in den einschlägigen Immobilienportalen wie
  • eBay-Kleinanzeigen, Immowelt, Immosout24 und vielen weiteren kostenlosen Immobilienportalen online einstellen. Werbekampagne über Social Media wie Instagram, Facebook, LinkedIn etc… erstellen.
  • Anfangen von Interessenten beantworten und einiges an Korrespondenz führen und Telefonaten mit Interessenten führen und ständig für die Interessenten aus Ansprechparten erreichbar sein.
  • Organisation und durchführen der Besichtigungen vor Ort in der Immobilie. Verhandlung mit den potentiellen Käufern. Hier sollten Sie einplanen, dass ein Wohnungs- bzw. Hausverkauf viel Zeit und Nerven für Besichtigungen, Verkaufsverhandlungen usw. erfordert.
  • Selektion der Kaufinteressenten nach echtem Kaufinteresse und ob dieser die Finanzierung auch stemmen kann.
  • Notarieller Kaufvertragsentwurf, der alle Details enthält, auf die Käufer und Verkäufer sich geeinigt haben.
  • Organisation der Entrümpelung Ihrer Immobilie.
  • Notartermin und Übergabe der Immobilie mit allen notwendigen Dokumenten und Unterlagen.

Es ist natürlich auch darauf zu achten, dass aus Unwissenheit teure Fehler gemacht werden können, die den Verkaufswert erheblich schmälern können und im schlimmsten Fall einen langjährige juristische Prozesse nach sich ziehen könnten.   

Der Preis für Ihre eigenen vier Wände ist im Wesentlichen von folgenden Faktoren abhängig:

  1. Größe und Lage
  2. Ob das Grundstück auf Eigenland ist oder als Erbbaugrundstück gepachtet ist
  3. Baujahr und Zustand des Objekts
  4. Bauart, Ausstattung und Wohnfläche der Immobilie
  5. An- oder Ausbaumöglichkeiten

 

Kriterien wie Sonderausstattung, eine energieeffiziente Gebäudesanierung oder eine bevorzugte Wohnlage können den Immobilienwert bzw. den Marktpreis der Immobilie stark nach oben beeinflussen.

  1. Den großen Zeitaufwand unterschätzen viele Verkäufer. Dazu gehören die Vorbereitung der Verkaufsunterlagen, Organisation viele Besichtigungen, langwierige Verhandlungen, uvm.
  2. Die Immobilie wurde falsch bewertet. Das kann dem Verkäufer entweder viel Geld kosten oder die Immobilie findet keinen Käufer.
  3. Schlecht gewählt Verkaufszeitpunkt. In den Sommerferien ist Urlaub, nicht genügend Hausbesichtigung angesetzt.
  4. Das Exposé spricht die Käufergruppe nicht an.
  5. Die Verkaufsstrategie ist auf die verkehrte Zielgruppe erstellt worden oder das Verhandlungsgeschick des Verkäufers wird überschätzt.
  6. Der Eindruck der Immobilie ist bei der Besichtigung sehr schlecht. Kleine Renovierungsmaßnahmen oder das Objekt „aufhübschen oder verschönern“, um die Attraktivität der Immobilie zu steigern.
  7. Die Vorbereitung der Objektbesichtigung ist schlecht, der Käufer bekommt nicht die gewünschten Auskünfte und verliert das Interesse.
  8. Die Wohnflächenberechnung ist falsch und wichtige Unterlagen fehlerhaft oder Schäden am Gebäude wurden nicht angegeben oder vom Verkäufer verschwiegen. Im schlimmsten Falle kann eine Rückzahlung für die fehlende Wohnfläche oder ein Schadenersatz vom Käufer gefordert werden. Oder der Verkäufer wird einer arglistigen Täuschung überführt und ein langjähriger Gerichtsprozess könnte die Folge sein.
  9. Die Bonitätsprüfung bzw. die Finanzierungszusage vom Verkäufer liegt zur Beurkundung der Immobilie nicht vor. Die Finanzierung – und damit der Kaufvertrag – kommen nicht zustande. Die Suche beginnt nach einem geeigneten Käufer von vorne. Vergessen wird in diesem Fall, dass die Immobilie neu inseriert werden muss und dann ist die Immobilie eventuell am Markt „verbrannt“.
  10. Der Kaufvertrag enthält schwerwiegende Fehler und wurde bei steuerlich relevanten Fragen nicht mit dem Steuerberater und dem Fachanwalt abgestimmt. Diese könnte dem Verkäufer oder dem Käufer viel Geld kosten und/oder entspricht nicht zu 100 % den Wünschen entsprechen.
  11. Bei der Übergabe der Immobilie fehlen notwendigen Dokumente, Unterlagen und die Zählerstände werden nicht ordnungsgemäße aufgeschrieben oder Mietverhältnisse wurden nicht oder nicht rechtzeitig gekündigt und können nicht wie vereinbart übergeben werden.
  12. Auszahlungsbedingungen werden vom Verkäufer oder Käufer nicht vollständig erfüllt oder die Erfüllung verzögert sich.

Ratgeber Scheidung

 

Muss das gemeinsame Haus oder Wohnung bei einer Trennung bzw. Scheidung verkauft werden
und auf was muss ich achten?

Jede zweite Ehe wird in Deutschland geschieden und die Scheidungsquote liegt bei 33 Prozent, Tendenz steigend. Die meisten Ehen sind rechtlich als Zugewinngemeinschaften nach der Vermögensaufteilung über den sogenannten Zugewinnausgleich geregelt. Bei der Scheidung stellt sich die Frage, was passiert mit den gemeinsamen Immobilienwerten? Was passiert mit dem Haus oder Wohnung und welche Alternativen gibt zum Verkauf?
Problematisch ist der Zugewinn am Ende der Ehe und den Anspruch des jeweiligen Ehepartners zu regeln. Ein reiner Geldzahlungsanspruch ist relativ einfach zu teilen aber viele Vermögensgegenstände, wie z.B. auch Immobilien, nicht ohne weiteres teilen. Die Einigung der Ehepartner sich dementsprechend die Voraussetzung, wie mit der Immobilie umgegangen werden soll und um Ehepartner finanziell untereinander aufzuteilen. Im Ernstfall entscheidet das Gericht, wenn keine Einigung zu erzielen ist. In der Regel ist es mit wesentlich höhere Kosten verbunden und kann auch auf eine außergerichtliche Einigung hinauslaufen.

Sind beide Ehepartner in einer Güterstand der Zugewinngemeinschaft, kann die Immobilie nur verkaufen werden, wenn beide Eheleute einverstanden sind. In einer Zugewinngemeinschaft kann jeder Ehegatte verlangen nach dem Trennungsjahr aber spätestens nach der Scheidung, dass das Haus oder die Wohnung verkauft wird.
Es können die Immobilienwerte auf die gemeinsamen Kinder übertragen werden, sollten die Kinder noch minderjährig sein, ist das Einverständnis des Vormundschaftsgericht einzuholen.

Falls der Rosenkrieg ausgebrochen ist und keine Einigung zustande kommt, besteht die Möglichkeit, beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Jeder der Ehepartner kann diesen Antrag stellen und es ist egal wie groß sein Miteigentumsanteil am Haus oder der Wohnung ist. Somit kommt das Haus oder die Wohnung unter dem Hammer und wird vom Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert.
Der Nachteil ist, dass der Verkaufserlös oft hinter dem aus einem freihändigen Verkauf zurück steht.

Wenn eine Scheidung oder Trennung anliegt, sind die meisten Immobilien noch gar nicht abbezahlt. In den meisten Fällen haftet grundsätzlich nur derjenige, der den Kreditvertrag mit der Bank unterschrieben hat. Meist sind beide Ehepartner gemeinsamem Eigentum und Kreditnehmer, da die Bank ein Interesse daran hat, die Schuld bestmöglich hoch abzusichern, ist es für die Bank unerheblich, ob einer der Ehepartner schlechter finanziell gestellt ist, als der andere. Sie haften Beide gesamtschuldnerisch für die Kredite und sind somit, jeder für sich, Gesamtschuldner gegenüber der Bank in der Haftung. Eine sittenwidrige Mithaftung kann vorliegen, wenn einer der Ehepartner erheblich finanziell überfordert wurde und das vorher absehbar war, dass z.B. die Ehefrau mittellos war und auf Verlangen der Bank den Kreditvertrag Unterzeichen sollte. Dieses ist aber mit einem Rechtsbeistand zu klären und zu beweisen. Es ist auch darauf zu Achten, das bei einer vorzeitigen Ablösung des Immobilienkredites eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zuzahlen ist.

Hier spricht man von einer Realteilung eines Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus.
Bei einer Realteilung wird ein Haus in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut und in einer Teilungserklärung grundbuchlich und jede für sich abgeschlossen. Ob Ihre Immobilie dafür geeignet ist und die Ehepartner sich darüber hinaus überhaupt auch vorstellen können, weiterhin in einem Haus zu wohnen, sollte geklärt werden und durch eine Beratung, sowie baurechtliche Klärung über einen Architekten oder ein Immobilienmakler der gleichzeitig auch Projektentwickler eine weitere erfolgen.

Um den Ehepartner auszahlen zu können, ist auch mit der o.g. Realteilung ein Teilverkauf der Immobilie eine Möglichkeit.

 

Es besten folgende Möglichkeiten, wenn einer der Ehepartner weiterhin im Haus oder Wohnung leben weiterhin leben möchte:

  1. Realteilung der Immobilien und ein Teilverkauf, um den Ehepartner auszahlen zu können.
  2. Der dort lebende Partner übernimmt die Kreditverträge, somit auch die Schulden der Immobilie gegenüber der Bank und zahlt den Zugewinn an zuschneidenden Ehepartner aus.

Die Bank entlässt in der Regel diesen Partner aus der Haftung.

 

Sollten sich die Ehepartner wären der ausgerichtlichen Scheidungsvereinbarung und auf die angesprochenen Möglichkeiten nicht einigen werden, sowie keiner der Ehepartner einen Antrag auf Vermögensausgleich (Zugewinnausgleich) gestellt hat, spielt Wertermittlung einer Immobilie im Scheidungsverfahren erst einmal, gar keine Rolle.
Die meisten Ehepartner entscheiden sich bei einer Scheidung für den Verkauf des Hauses oder der Wohnung, um den Zugewinnausgleich untereinander außergerichtlich zu regeln und beauftragen einen erfahrenen Immobilienmakler mit der Vermarktung und Wertermittlung der Immobilien.
Oder es geht vor Gericht, dann bestellt das Gericht einen vereidigten Immobiliensachverständigen, um die Immobilie ein zu werten. Meist liegt aber der heutige Marktwert, weit über (höher) den festgestellten Immobilienwert des vereidigten Sachverständigen und löst weit höhere Kosten aus.
Unsere Empfehlung ist es einen Immobilien-Marketing-Firma mit einem “online-Bieter-Verfahren” zu beauftragen. Das ist die effektive Art Ihre Wohnimmobilie “Zum Bestpreis” sowie marktgerecht zu verkaufen und die Vermittlungstätigkeit eines Profis, sowie die Erfahrung einer ImmobilienAgentur oder eines Immobilienmakler, bringen Ihnen während der Trennung einen echten Mehrwert und Zeitersparnis.

Mit welchem Aufwand muss ich als Verkäufer rechnen, wenn  ich meine Immobilie selber ohne Makler verkauft möchte und traue ich mir das auch wirklich zu?
  • Der Verkaufspreis ist richtig fest gelegt und der Marktwert der Immobilie muss ermittelt werden. Bei diesem überhitzten Immobilienmarkt ist dieses ein Entschiedener Faktor den richtigen Preis am Markt festzulegen. Ist der Preis zu hoch, kauft keiner. Ist der Preis zu niedrig, machen Sie unnötigen Verlust und schmälern so Ihre finanziellen Freiheiten und ärgern sich, spüren einen Verkaufsschmerz, weil Sie zu billig verkauft haben.
  • Für den Verkauf notwendigen Dokumente wie Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Energieausweis, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis und bei einer Eigentumswohnungen zzgl. die Teilungserklärung, Höhe der Instandhaltungsrücklage, Wirtschaftsplan und mindestens die letzten drei Protokolle von der Eigentümerversammlung müssen beschafft werden.
  • Aufnahme des Gebäudezustandes:
  • Umbauen, Modernisierung sowie Versicherungsschäden der letzten 10-Jahre
  • Eventuell müssen Sie kleine Ausbesserungsarbeiten an der Immobilie vornehmen lassen, um die Attraktivität der Immobilie für den Verkauf zu steigern.
  • Reparaturarbeiten müssen an Dienstleister und Handwerker vergeben und überwacht werden.
  • Sollte die Immobilien noch nicht energetisch saniert worden sein. Sollte hierfür eine Kostenschätzung der energetischen eingeholt werden.
  • Zur Erstellung einer korrekten Wohn- und Nutzflächenberechnung muss die Immobilie unter Umständen neu vermessen werden. Denn falsch angegebene Wohn- und Nutzflächenberechnungen können den Verkauf gefährden.
  • Bei Exklusiven und Hochwertigen Immobilien könnte eine Homestaging Firma die Attraktivität und den Verkaufserfolg erheblich steigern.
  • Die Immobilie herrichten für eine Fotoshooting, 360° Immobilienrundgang, Video drehe
  • Bearbeiten des Bildmaterials, erstellen des 360° Immobilienrundganges mit einer Spezial Software, Videoschnitt.
  • Überarbeitung oder neu Erstellung der Grundrisse für den Verkauf.
  • Erstellung eines aussagekräftigen Exposé. Mit dem richtigen Bildmaterial, Grundrisse, im Texte die Besonderheiten Ihrer Immobilen hervorheben. Verpflichtende und juristisch relevante Angaben im Exposé für den Käufer verbindlich darstellen.
  • Immobilienmarketing: Anzeigen entwerfen, die Immobilie in den einschlägigen Immobilienportalen wie
  • eBay-Kleinanzeigen, Immowelt, Immosout24 und vielen weiteren kostenlosen Immobilienportale online einstellen. Werbekampagne über Sozial Media wie Instagram, Facebook, LinkedIn etc… erstellen.
  • Anfangen von Interessenten beantworten und einiges an Korrespondenz führen und Telefonaten mit Interessenten führen und ständig für die Interessenten aus Ansprechparten erreichbar sein.
  • Organisation und durchführen der Besichtigungen vor Ort in der Immobilie. Verhandlung mit den potentiellen Käufern. Hier sollten Sie einplanen, dass ein Wohnungs- bzw. Hausverkauf viel Zeit und Nerven für Besichtigungen, Verkaufsverhandlungen usw. erfordert.
  • Selektion der Kaufinteressenten nach echtem Kaufinteresse und ob dieser die Finanzierung auch stemmen kann.
  • Notarieller Kaufvertragsentwurf, der alle Details enthält, auf die Käufer und Verkäufer sich geeinigt haben.
  • Organisation der Entrümpelung Ihrer Immobilie.
  • Notartermin und Übergabe der Immobilie mit allen notwendigen Dokumenten und Unterlagen.


    Es ist natürlich auch darauf zu achten, dass aus Unwissenheit teure Fehler gemacht werden können, die den Verkaufswert erheblich schmälern können und im schlimmsten Fall einen langjährige juristische Prozesse nach sich ziehen könnten.  

Daher empfehlen die Experten vor einer Eheschließung oder gemeinsamen Immobilienerwerb einen Ehevertrag zu schließen, um im Vorwege alle Eventualitäten im Guten zu regeln. Es gibt aber auch die Möglichkeit während oder nach einer Scheidung durch eine solche Regelung durch eine sogenannte Scheidungsfolgenvereinbarung alles im Guten zu Regeln.

Zusammenfassend lässt sich sagen:

  • Der Immobilienverkauf ist bei einer Scheidung immer Problematisch, da sich Immobilien nicht so einfach Teilen lassen wie Bargeld, Aktien usw. und dann ausgezahlt werden können.
  • Für aufgenommene Kredite haftet der Ehepartner, der die Haftung übernommen hat. Eine Ehegattenhaftung beider Ehepartner besteht nur dann, wenn hierfür eine explizite Vereinbarung bei der Bank besteht.
  • Wie mit dem Immobilienvermögen umgegangen wird gibt es verschiedene Möglichkeiten und ansetze bei einer Scheidung. Neben einem Hausverkauf ist dies etwa eine Realteilung, die Ausbezahlung eines Ehepartners oder die Übertragung auf gemeinsame Kinder.
  • Im Falle einer Scheidung entstehenden Kosten zu minimieren helfen Ehevertrag und Scheidungsfolgevereinbarung.
  • Für den Verkauf der Immobilie, das Haus oder die Eigentumswohnung helfen der Ehevertrag und die Scheidungsfolgevereinbarungen auch.
Das Alfina-Kompetenzteam unterstützt Sie in allen Ihren Fragen, damit Sie die bestmögliche Entscheidung für den Verkauf Ihrer Immobilie treffen können.
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