Due-Diligence

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Immobiliengutachten – Sachverständiger für Immobilienbewertung – Immobilienwertanalyse –
Unternehmensberatung Wohnungswirtschaft

Als Unternehmensberatung der Wohnungswirtschaft erstellen wir nicht nur nach den Richtlinien eines Sachverständigen eine Immobilienbewertung bzw. eine Marktwertanalyse, sondern führen im Kundenauftrag auch Ankaufsprüfungen durch, genannt „Due Diligence“. Dieses ist einer der wichtigsten Schritte vor dem Immobilienerwerb. Denn dabei wird das Objekt mittels einer Checkliste sorgfältig überprüft – wir unterstützen Sie als Käufer oder Verkäufer, auf welche Punkte Sie besonders achten sollten.

Ankaufsprüfung auch Due Diligence-Prüfung genannt:

Sowohl für private Selbstnutzer als auch für gewerbliche Vermieter: bei einem hochpreisigen Investment ist eine An- und Verkaufsprüfung, genannt Due Diligence-Prüfung, vor dem Erwerb oder dem Verkauf einer Immobilie sehr wichtig, um entsprechend schwerwiegende finanzielle Folgen und Risiken zu mindern. Vorschnell kann sich der Erwerb einer Immobilie als Fehleinkauf aufgrund einer ungenügenden Prüfung entpuppen.

Dagegen soll die Due Diligence-Prüfung helfen, die ursprünglich sogar aus dem Anlegerschutz beziehungsweise aus dem Kapitalmarktrecht stammt. Im Grunde sollen die Schwachpunkte und das Potenzial der Immobilie als sorgfältige Stärken-Schwächen-Analyse erarbeitet werden, um mögliche „Dealbreaker“ festzustellen oder zukünftige Potenziale in der Lage, Mietsteigerung, Ausbaureserven oder der Wertentwicklung zu analysieren.

Es kann bei einem privaten Verkäufer einer Immobilie sehr schnell aus Unwissenheit eine arglistige Täuschung gegenüber dem Käufer hervorrufen werden. Dies bedeutet meist einen langfristigen Prozess und hohe Entschädigungszahlungen zu Lasten des Verkäufers. Nur weil eine Angabe oder ein erfolgreich behobener Versicherungsschaden dem Käufer nicht im Vorwege angezeigt bzw. unbewusst verschwiegen wurde.

Das Ziel dessen ist es, vor dem Kauf oder Verkauf an Hand einer Checkliste unwissentliche Fehler und Schwachstellen im Objekt aufzudecken. Entsprechend steht eine Analyse der Risiken im Fokus der Ankaufsprüfung.

Gerade bei Wohn- und Geschäftsimmobilien, Wohnanlagen wird von den institutionellen Käufern immer eine Due Diligence-Prüfung (Ankaufsprüfung) durchgeführt. Immer mehr private Käufer führen anlässlich der Bankfinanzierung eine Technische Due Diligence-Prüfung mit einem vereidigten Bausachverständigen durch und der Verkäufer sollte dann alle Unterlagen zur Prüfung sowie auf die Schwachpunkte bzw. für Mängel am Bauwerk eine gute Argumentation parat haben.

Als guter Immobilienvermittler können Schwachpunkte oder Mängel an der Immobilie mit einer Vorwandbehandlung gegenüber dem Kaufinteressenten begegnet werden, wenn der Vermittler im Vorwege davon Kenntnis erlangt hat. Im Nachhinein ist das mit starken Kaufpreisnachlässen verbunden oder es kommt im schlimmsten Fall zu einem „Dealbreaker“, also “No Deal”.

Die verschiedenen Analysebereiche der Due Diligence-Prüfung auf einen Blick:

Financial-Due-Diligence-Prüfung:Immobilienbewertung, Risikobetrachtung
Technical-Due-Diligence-Prüfung:Technischer Zustand des Objekts, notwendige Ausgaben für die Instandhaltung,
Betriebsabläufe und Standort-Qualität
Legal-Due-Diligence-Prüfung: Grundbuchdaten, Mietverträge, Mietsicherheiten, Versicherungsverhältnisse, sonstige Verträge
Environmental-Due-Diligence-Prüfung: Altlasten im Boden oder im Gebäude, Fragen und Auflagen des Umweltschutzes, bedenkliche Materialien
Tax-Due-Diligence-Prüfung: Steuerliche Verhältnisse werden aufgenommen, um steuerliche Risiken zu erkennen
(z.B. gewerblicher Handel oder bei Share-Deals)
Diese Prüfung wird in der Regel von einem Wirtschaftsprüfer bzw. Steuerberaterbüro durchgeführt.

Alleine die Beschaffung der vielen notwendigen Informationen erfordert viel Know-how und eine sorgfältige Ankaufsprüfung setzt eine komplexe Vorgehensweise voraus. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie für Ihre Objektbewertung einen zusätzlichen, unabhängigen Spezialisten hinzuziehen und haben im Zweifel eine weitere dritte Meinung, um eine Entscheidung dieser Tragweite besser treffen zu können.

Hilfestellung gibt Ihnen außerdem unsere Checkliste zur Ankaufsprüfung. Diese Liste erhalten Sie im Rahmen unserer Zusammenarbeit bzw. Beauftragung, die Ihnen eine Reihe von Denkanstößen aufgibt, worauf Sie bei Ihrer Objektbeurteilung achten sollten.

Due-Diligence-Prüfung – Alfina GmbH

Worauf Sie als Käufer oder Verkäufer achten sollten!
Informationen zur Erstbewertung vorhanden
  • Exposé
  • Grundrisse
  • Lageplan
  • Baubeschreibung
  • Mieterliste
  • Leerstandsliste

     

Informationen aus der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft)
  • Eigentümerverhältnisse
  • Protokolle der Versammlungen
  • Wirtschaftspläne
  • Instandhaltungsrücklagen

     

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  • Grundbuchauszüge
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
VERTRÄGE & VEREINBARUNGEN
  • Erbbaurecht
  • Teilungserklärungen
  • Nachbaransprüche
  • Nutzungsrechte Dritter
  • Versicherungen
  • Hausverwaltung
  • Strom- und Wasserversorgung
  • Abfallentsorgung

WIRTSCHAFTLICHKEIT DES OBJEKTS

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  • Grundstückspreise
  • Spitzenmieten
  • Durchschnittsmieten
  • PKW-Situation
  • Leerstände in der Umgebung

Standortfaktoren (Makro- und Mikrolage)

  • Bevölkerungsstruktur
  • Bevölkerungsentwicklung
  • Migrationstrends
  • Wirtschaftsentwicklung
  • Wirtschaftsstruktur
  • Verkehrsanbindung
  • Infrastruktur